In het derde kwartaal van 2024 werd 2,3 miljard euro geïnvesteerd op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Daarmee komt het transactievolume in de eerste drie kwartalen van 2024 uit op 5 miljard euro, ruim een verdubbeling van het volume ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dit blijkt uit de kwartaalanalyse van Capital Value. De toename in het volume komt onder meer door de renteverlagingen van de ECB, de stijgende waarde van koopwoningen en meer investeringen door woningcorporaties. Van het totale transactievolume ging 44% (2,2 miljard euro) naar nieuwbouw. Dit is een stijging van 41% ten opzichte van Q3 2023, maar ligt nog ver onder de ambitie van de Rijksoverheid om het woningtekort terug te dringen. Aanvullende fiscale maatregelen zijn nodig om investeringen in nieuwbouw huurwoningen aantrekkelijker te maken.
Transactievolume stijgt naar ruim 5 miljard
Het herstel van de woningbeleggingsmarkt komt door een aantal factoren, waaronder de recente renteverlagingen door de ECB, de belofte dat meer renteverlagingen zullen volgen, meer stabiliteit in de regulering van de woningmarkt vanuit Den Haag en de stijgende waarde van koopwoningen (leegwaarde). De lagere rente, gecombineerd met de stijgende leegwaarde, maakt de aankoop van grote portefeuilles met bestaande huurwoningen met een uitpondstrategie rendabel. Uit de analyse van het transactievolume blijkt met name een toename van het aantal transacties groter dan 100 miljoen euro. In 2023 waren er slechts drie transacties van deze omvang, terwijl er in 2024 al vijf hebben plaatsgevonden. In het totale transactievolume hadden particuliere beleggers met 41% het grootste aandeel, gevolgd door woningcorporaties met 32% en institutionele beleggers met 20%.
Investeringen in nieuwbouw slechts goed voor 8.800 nieuwe huurwoningen
Van het totale transactievolume werd 44%, oftewel 2,2 miljard euro, geïnvesteerd in nieuwe huurwoningen. Hoewel de investeringen in nieuwbouw 41% boven het niveau van het derde kwartaal in 2023 liggen, is dit niet voldoende om het woningtekort terug te dringen. Met deze 2,2 miljard euro kunnen in de komende jaren 8.800 nieuwe huurwoningen worden gerealiseerd, terwijl er ruim 40.000 per jaar nodig zijn om de kabinetsdoelstellingen voor 2030 te halen. De investeringen in nieuwbouw worden momenteel met name gedaan door woningcorporaties (46%) en Nederlandse pensioenfondsen (38%). Internationale beleggers droegen slechts 2% bij, wat ver onder hun historische aandeel van 26% ligt. Dat is een gemiste kans, omdat de investeringen van internationale investeerders complementair zijn aan die van Nederlandse beleggers en zij vaak grotere projecten kunnen acquireren. Het kapitaal van internationale beleggers is daarom hard nodig om de woningbouwdoelstellingen te halen.
Fiscale maatregelen nodig voor aanpakken woningtekort
Als het herstel van de woningbeleggingsmarkt doorzet is een totaal transactievolume van circa 7,5 miljard euro voor 2024 haalbaar. Dat is vergelijkbaar met het volume uit 2021. De investeringen in nieuwbouw zijn echter nog steeds onvoldoende om het woningtekort succesvol te bestrijden.
Thijs Konijnendijk, Head of Research bij Capital Value: “Het blijft nodig om kritisch te kijken naar mogelijkheden om het investeringsklimaat voor nieuwbouw huurwoningen te verbeteren. De verlaging van de overdrachtsbelasting naar 8% per 2026 is daarvoor niet voldoende. Die verlaging is een klassiek voorbeeld van too little, too late: het gedaalde tarief zal al voor de invoering in 2026 worden ingehaald door een stijging van de bouwkosten en de inflatie. Het overige fiscale landschap, waaronder de belasting op vastgoedaandelen, de earningsstripping maatregel en de vennootschapsbelasting vallen, zal eveneens moeten worden geëvalueerd om de woningbeleggingsmarkt aantrekkelijker te maken voor internationale investeerders, Nederlandse pensioenfondsen en corporaties.”