Het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is in het eerste half jaar van 2023 uitgekomen op 1,51 miljard euro. Dit betekent een daling van 61% ten opzichte van de eerste zes maanden van 2022. Van het totaal werd 977 miljoen euro geïnvesteerd in nieuwbouw, wat neerkomt op slechts 4.300 nieuwe huurwoningen. Deze daling is mede het gevolg van de gestegen rente in combinatie met de gestegen bouwkosten waardoor veel projecten financieel niet meer haalbaar zijn. Daarnaast hebben de vele wetsvoorstellen (waaronder Wet Betaalbare Huur, Wetsvoorstel Vastgoedaandelentransacties en de aangekondigde beperking van de renteaftrek) negatieve financiële consequenties. Dit is slecht nieuws voor de bouwproductie van huurwoningen en het oplopen van het woningtekort. Een spoedige invoering van de Startbouwimpuls kan een positieve bijdrage leveren aan het realiseren van bouwplannen die momenteel financieel niet haalbaar zijn.

Vooral corporaties actief op woningbeleggingsmarkt
Het transactievolume van 1,51 miljard euro in de eerste zes maanden werd voor een groot deel teweeggebracht door aankopen door woningcorporaties. Zij waren verantwoordelijk voor 48% van het totale transactievolume. Dit betekent een forse toename van de invloed van corporaties in de totale markt, aangezien het aandeel van corporaties in 2022 nog circa 23% bedroeg. Naast corporaties zijn ook institutionele beleggers actief, maar minder dan in voorgaande jaren: het aandeel van institutionele beleggers bedraagt momenteel circa 24%. De woningbeleggingsmarkt werd in het tweede kwartaal ook getekend door enkele portefeuilletransacties van grote particuliere beleggers, die deze woningen op termijn zullen gaan uitponden.

Investeringen door internationale beleggers opvallend laag
Opvallend is het lage aandeel investeringen door internationale beleggers. In de eerste zes maanden kwam het aandeel investeringen door internationale beleggers uit op 6%, terwijl dit aandeel in dezelfde periode vorig jaar nog 27% bedroeg. Thijs Konijnendijk, Head of Research bij Capital Value: ”Internationale beleggers worden momenteel gehinderd door de hoge kapitaalmarktrente en mogelijk door de voorgenomen introductie van overdrachtsbelasting op vastgoedaandelen en beperking van de renteaftrek. Het wegblijven van deze beleggers is een gemis voor de Nederlandse woningmarkt, omdat zij veel investeren in grote nieuwbouwprojecten die voor Nederlandse beleggers vaak te groot zijn.”

Slechts 4.300 nieuwe huurwoningen in eerste zes maanden
Het aandeel investeringen in nieuwbouw ligt in de eerste helft van 2023 op circa 4.300 nieuw te bouwen huurwoningen (977 miljoen euro). Dit is een halvering van het aantal in dezelfde periode vorig jaar. Deze daling is mede het gevolg van de gestegen rente in combinatie met de gestegen bouwkosten waardoor veel projecten financieel niet meer haalbaar zijn. Daarnaast hebben de vele wetsvoorstellen (waaronder Wet Betaalbare Huur, Wetsvoorstel Vastgoedaandelentransacties en beperking van de renteaftrek) negatieve financiële consequenties.
Het grootste deel van de investeringen in nieuwe huurwoningen wordt gedaan door woningcorporaties (50%) en institutionele beleggers (37%). Dit betekent dat deze woningen overwegend betaalbare huurwoningen zijn. Het aantal woningen dat wordt toegevoegd aan de woningvoorraad is geheel ontoereikend voor het oplossen van het woningtekort, dat momenteel ruim 315.000 woningen bedraagt. De zorgen rondom de bouwproductie van huurwoningen worden verder versterkt door het lage aantal bouwvergunningen in de eerste vier maanden van 2023, dat circa 21% lager lag dan in 2022. Eerder berekende Capital Value al dat het woningtekort zonder stimulerende maatregelen verder op zal lopen naar 400.000 woningen.

Investeringen in ouderenhuisvesting met 80% gedaald
In het segment waar de toekomstige opgave mogelijk het grootste is, de zorgvastgoedmarkt, blijkt uit een eerdere analyse van Capital Value dat in het eerste half jaar van 2023 slechts 113 miljoen euro geïnvesteerd werd. Ook dit is een zorgwekkende trend aangezien er tot en met 2030 circa 290.000 extra woningen voor ouderen moeten worden bijgebouwd.

Startbouwimpuls moet zo snel mogelijk ingevoerd, want er zijn voldoende plannen
De komst van de Startbouwimpuls is een belangrijke prikkel voor de bouwsector en investeerders om nieuwbouwprojecten die financieel net niet uit kunnen toch te kunnen laten starten. Het is daarbij van belang dat deze zo snel mogelijk wordt toegewezen aan projecten met een start bouw in 2023 en 2024. Het goede nieuws is dat er voldoende plannen zijn om de komende periode de bouw van circa 40.000 woningen te laten starten.
Marijn Snijders, algemeen directeur Capital Value: “Nederlandse institutionele beleggers en woningcorporaties spannen zich nog steeds in om meer betaalbare huurwoningen te realiseren. De aantallen woningen de nu worden gerealiseerd zijn echter te laag. Wij willen nog meer urgentie vragen voor de invoering van meer stimulerende maatregelen zoals de Startbouwimpuls. Door nu te handelen kunnen we voorkomen dat er naast een stijging van het woningtekort ook capaciteit verloren gaat in de bouwsector.”