Savills meldt dat kantoren in Amsterdam, Berlijn, Madrid en München momenteel onder 'fair value’ vallen, met de laagste kapitaalwaardecorrecties in Europa. In Q3 2023 vertonen deze markten een stijgende netto rendementsbeweging, ondersteund door lage leegstand die naar verwachting huurgroei in de komende 12-18 maanden zal handhaven.
Deze ‘fair value’ (eerlijke prijsstelling) geeft aan dat de fundamentele kapitaalwaarde* binnen 10% van de marktwaarde ligt, aldus Savills. Volgens het recente European Office Value Analysis-rapport van Savills zijn de gemiddelde netto rendementen op Europese kantoren sinds Q1 2022 met 130 basispunten gedaald van 3,4% naar tot 4,7%, waarvan 20 basispunten alleen al in Q3 2023. Deze daling wordt toegeschreven aan hogere schuldkosten en risicovrije rentetarieven.
De vereiste kapitaalwaardecorrectie in Q3 2023, op basis van de gemiddelde risicopremie over vijf jaar, toont aan dat een aanpassing van -18% nodig is voor Europese eersteklaskantoren om terug te keren naar de reële waarde. Berlijn, Amsterdam en Keulen ervaren de grootste impact, met respectievelijk -44%, -41% en -40%. Volgens Savills werden de nettorendementen in niet-kernmarkten minder beïnvloed door de stijgende kosten van schulden, maar hebben ze zich langzamer aangepast, omdat beleggers wachten tot de prijzen in de kernmarkten zich eerst hebben aangepast.
Jordy Diepeveen, Director Investment bij Savills in Nederland, licht toe: "Met de voortdurende focus op het herfinancieren van bestaande vastgoedportefeuilles erkennen verkopers van kantoorruimte in Europa dat de waarden zijn afgenomen. Hoewel deze daling wordt geaccepteerd, is de exacte prijsvorming nog in ontwikkeling, en de mate van prijsverlagingen zal variëren afhankelijk van de specifieke marktomstandigheden. In kernmarkten ervaren eersteklas kantoorruimtes een stijging in huurprijzen vanwege een beperkt aanbod en een voortdurende vraag van gebruikers, waardoor het effect op de toenemende aanvangsrendementen enigszins wordt getemperd. Vooraanstaande markten, zoals het Londense West End of het Central Business District (CBD) van Parijs, trekken tevens wereldwijde kopers aan, resulterend in een hoger percentage kopers dat transacties in contanten afrondt. Aan de andere kant hebben minder prominente kantorenmarkten te maken met verminderde vraag, zowel van huurders als investeerders, wat resulteert in aanzienlijk sterkere neerwaartse druk op de marktprijzen."
Mike Barnes, Associate Director in het Europese Research team van Savills, voorspelt dat, hoewel er geen tekenen zijn van vertraging in de prijsaanpassing, stabiliserende rentetarieven in de eurozone de basis zullen vormen voor toekomstige prijsverwachtingen. Hij benadrukt dat ‘value-add’ kapitaal beschikbaar blijft, vooral voor oudere voorraad op goede locaties, waar actief asset management zal lonen.
*Methodologie: Savills European Office Value Analysis vergelijkt het fundamentele (berekende) netto rendement ten opzichte van de huidige marktprijzen, in 22 Europese markten, waaronder Londen-City, Stockholm, Londen-West End, Manchester, Lissabon, Oslo, Berlijn, Parijs, Kopenhagen, Dublin, Amsterdam, Parijs La-Defense, Praag, Hamburg, Madrid, Barcelona, München, Warschau, Brussel, Frankfurt, Milaan en Boekarest.
Een belegger moet worden gecompenseerd voor het dragen van het risico van investeren in vastgoed ten opzichte van staatsobligaties - de risicopremie. Het berekende netto rendement is afgeleid van de huidige risicovrije rente plus de gemiddelde kantoorrisicopremie over vijf jaar, rekening houden met nominale huurgroei (bron: IPF, Savills), inflatie (bron: Oxford Economics) en afschrijvingen in elke markt. Het fundamentele netto rendement vertegenwoordigt een hypothetisch rendement uitgaande van een volledig liquide markt en dat beleggers volledig zijn ingedekt tegen valutarisico.
Gezien de omgekeerde relatie tussen netto rendementen en kapitaalwaarde gebruikt Savills de volgende definities voor ‘fair-value’;
Marktkapitaalwaarde >10% boven fundamentele kapitaalwaarde, wordt beschouwd als overgewaardeerd.
Marktkapitaalwaarde binnen 10% van de fundamentele kapitaalwaarde, wordt beschouwd als redelijk geprijsd (fair-value)
Marktkapitaalwaarde >10% onder de fundamentele kapitaalwaarde, wordt beschouwd als ondergewaardeerd.