Van hotelschool naar vastgoed
Robert van Ieperen, geboren in Rotterdam en opgegroeid in Breda, begon zijn loopbaan met een studie aan de hotelschool in Maastricht. ‘People first, Gastvrijheid’ heb ik daar met de paplepel ingegoten gekregen, vertelt hij. Toch vond hij zijn roeping in de bouwkunde en volgde hij een studie aan de TU Eindhoven. Tijdens zijn studie werd hij geïnspireerd door professor Keeris, hoogleraar vastgoedbeleggingen en deed hij bij Amvest onderzoek naar huurders als asset. Dit leidde hem naar een carrière in de vastgoedsector, beginnend bij de IVBN als belangenbehartiger voor de vrije sector huurwoningen.
Later maakte hij de overstap naar KPMG – Metrum, dat zich toen richtte op stedelijke investeringsprojecten. ‘Bij KPMG – Metrum kreeg ik inzicht in de complexe dynamiek van stedelijke ontwikkeling. We werkten aan projecten waarbij niet alleen financiële haalbaarheid centraal stond, maar ook maatschappelijke impact en ruimtelijke kwaliteit.’
Eind 2000 begon hij bij Fakton, waar hij in 2008 samen met Wim Rust eigen projecten startte, zoals Bos Uyterlinde in Amersfoort. ‘Bij Fakton heb ik me verdiept in investeringsmodellen en de kracht van publiek-private samenwerking. In 2016 stapte ik over van Fakton Consultancy in Rotterdam naar Fakton Capital in Amsterdam om mij daar volledig op M&A- en transactievraagstukken te richten,’ zegt hij.
De start van EarthY en de Tafelberg
In 2020 besloot Van Ieperen zijn projecten onder te brengen in een nieuwe onderneming: EarthY (spreek uit: Earth Why). Zijn focus? Vastgoed ontwikkelen met maatschappelijke impact. ‘Ik zat in een stuurgroep in Amsterdam over jeugdzorg en hoorde daar veel cijfers over uithuisplaatsingen. Maar ik geloof juist in inhuisplaatsing. De leefomgeving als belangrijke mentor,’ legt hij uit. Zo ontstond de Tafelberg in Amsterdam, een woonproject voor jongeren met een sterke community.
‘In de Tafelberg vinden jonge Amsterdammers, deels met een ‘haakje’ in de jeugdzorg, niet alleen een plek om te wonen, maar ook een gemeenschap. Je huurt er een zelfstandige sociale huurwoning, maar er zijn ook gezamenlijke ruimten waar je kunt koken, eten en ontspannen. Daarnaast komt er een grote binnentuin waar ontmoeting centraal staat. Het project moet niet alleen een veilige woonplek bieden, maar ook kansen scheppen om sterker in de samenleving te staan.’
Het project kwam tot stand in samenwerking met woningcorporatie De Alliantie. ‘People First, Buildings Second is mijn motto. Ik ben van ‘Act Now’, actiegerichtheid is cruciaal. We kunnen niet blijven praten over problemen; we moeten ze oplossen.’
Biobased bouwen en Salix in Eindhoven
Een ander belangrijk project van EarthY is Salix, een biobased woontoren in Eindhoven. ‘De gemeente Eindhoven vroeg mij om, vanuit een lokaal initiatief, de investering te realiseren. Op de Provada 2024 tekende EarthY Invest een koopovereenkomst met de gemeente Eindhoven en op de komende Provada wil ik het project op DO-niveau kunnen presenteren.’ De snelheid waarmee het project zich ontwikkelt, laat volgens Van Ieperen zien dat duurzaam bouwen niet ‘langzaam’ hoeft te zijn.
‘Een van de bijzondere kenmerken van Salix is het materiaalgebruik: de isolerende gevelelementen bestaan voor 99% uit stro en hout. Dit draagt bij aan een extreem lage CO2-uitstoot. Ook wordt het gebouw circulair ontworpen, zodat materialen ooit hergebruikt kunnen worden.’
Een andere kijk op investeren
Voor Van Ieperen draait vastgoed niet alleen om financiële rendementen. ‘Ik probeer te investeren wanneer andere vastgoedpartijen nog zekerheden zoeken . Dat is impact-investeren: het verschil maken in het sociale domein, met al zijn uitdagingen. We moeten investeren in mensen, voordat we investeren in gebouwen of grond.’
‘Op de hotelschool heb ik geleerd te kijken naar potentie op groepsvorming. Als je maatschappelijke en ecologische waarde creëert, krijg je als ondernemer ook meer ruimte om het noodzakelijke financieel rendement te genereren. Dit betekent dat je niet alleen kijkt naar rendement op de korte termijn, maar ook naar de lange termijn impact op de samenleving.’
Voor biobased bouwen werkt EarthY samen met het Oostenrijkse familiebedrijf Holz Meissnitzer GmbH. ‘In Nederland lopen we achter in kennis over houtbouw, terwijl andere Europese landen veel verder zijn. We moeten sneller opschalen. In Oostenrijk wordt al decennialang met hout gebouwd, terwijl wij in Nederland nog te vaak vastzitten in traditionele bouwmethoden.’
Efficiënter bouwen en samenwerken
Van Ieperen is kritisch op hoe de Nederlandse bouwsector functioneert. ‘We hebben hier een ‘kettingbriefsector’, waarin problemen voortdurend worden doorgeschoven. EarthY Invest probeert dat anders te doen: we verbinden alle schakels in de keten efficiënt. Volgens mij is tot wel 25% van de kostprijs van woningen te wijten aan inefficiëntie en geschuif. We moeten durven bouwen volgens het principe van ‘design to cost’.’
Hij ziet ook een andere rol voor ontwikkelaars: ‘Een echte ontwikkelaar doet niet mee aan tenders van gemeenten, maar doet veel eerder actief mee in het proces. Het draait om visie, initiatief en het verbinden van de juiste partijen. Samenwerken met de publieke sector en institutionele partijen is voor mij essentieel, ik werk niet meer samen met ‘old school’ ontwikkelaars en bouwers. Die tijd ligt definitief achter mij.’
Gebiedsontwikkeling van de toekomst
Voor Van Ieperen is de toekomst van gebiedsontwikkeling duidelijk: ‘We hebben in Nederland sterke publieke regieorganisaties nodig. Dat maakt het werk voor ambtenaren relevanter en plaatst praktische besluitvorming op afstand van politieke beslissingen en adviezen op een hoger schaalniveau. Dat is voor mij het concept voor gebiedsontwikkeling in de nieuwe tijd.’
Hij pleit voor een bredere kijk op vastgoedontwikkeling. ‘Het gaat niet alleen om stenen stapelen. We moeten waarde creëren die verder gaat dan de gebouwen zelf. Gebiedsontwikkeling moet aansluiten bij de behoeftes van de maatschappij. Dat betekent niet alleen oog voor duurzaamheid, maar ook voor sociale cohesie, betaalbaarheid en welzijn.’
‘We kunnen veel leren van voorbeelden in het buitenland waar gebiedsontwikkeling integraal wordt aangestuurd en aangepakt. Niet alleen sturen vanuit een planeconomische grondexploitatie. Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en vooral Eindhoven hebben bijvoorbeeld veel potentie, ook regionaal, maar er is nog een wereld te winnen. Als we echt vooruit willen, moeten we anders durven denken, handelen en sturen op andere data.’