In 2024 werd voor 724 miljoen euro geïnvesteerd in zorgvastgoed. Dit is een stijging van 11% ten opzichte van 2023. Het herstel is nog voorzichtig ten opzichte van de jaren 2019 tot en met 2022, waarin jaarlijks meer dan 1 miljard euro werd geïnvesteerd in dit segment. Dit blijkt uit de jaarlijkse analyse van Capital Value. In 2024 werd 270 miljoen euro geïnvesteerd in nieuwbouw zorgwoningen. Dat is 40% minder dan in 2023 en komt neer op slechts 3% van de jaarlijkse nieuwbouwambitie voor ouderen. Om de oplopende tekorten terug te brengen is niet alleen fors meer kapitaal van beleggers nodig, ook is er veel meer aanbod van nieuwbouw zorgwoningen nodig. De planvoorraad van ontwikkelaars over 2025 in dit segment blijft met 5% ver achter bij de benodigde uitbreiding van de voorraad. Urgentie op Rijksniveau en stimulerende maatregelen zijn essentieel om de komende jaren meer zorgwoningen te realiseren.
Particulier vermogen levert een belangrijke bijdrage
Met een volume van 331 miljoen euro waren particuliere beleggers en vastgoedfondsen de grootste kopers van zorgvastgoed in 2024. Zij investeerden 200 miljoen euro meer dan in 2023. Institutionele beleggers investeerden 190 miljoen euro. Hun aandeel in het totale volume daalde daarmee van 60% in 2023 naar 26% in 2024. Doorgaans zorgt deze doelgroep voor een belangrijke impuls van het aandeel nieuwbouwinvesteringen in de zorgvastgoedmarkt. Buitenlandse beleggers waren aan de kopende kant zeer terughoudend. Opvallend is dat diverse internationale beursgenoteerde vastgoedfondsen voornamelijk zichtbaar waren als verkoper van zorgvastgoed met 36% van het totale transactievolume. Deze transacties kwamen onder meer vanuit Aedifica, Cofinimmo, Korian en Emeis.
Aandeel particuliere woonzorg en eerstelijns neemt verder toe
In 2024 is voor het tweede jaar op rij voornamelijk geïnvesteerd in het particuliere woonzorgsegment. Een belangrijk aandeel in dit segment vormt de portfoliotransactie waarbij Bouwinvest 11 complexen van Wonen bij September (Emeis) aankocht. De aankoop van nieuwbouwontwikkeling Thagaste (66 eenheden) door Bouwinvest toonde aan dat grotere volumes op assetniveau in particuliere woonzorg kansen biedt voor de markt. Deze ontwikkeling van zorgvastgoedontwikkelaar Gaudium Real Estate wordt langjarig gehuurd door zorgorganisatie Kloek. Het aantal investeringen in eerstelijns zorgcomplexen verdubbelde in 2024 ten opzichte van 2023. Er werd voor 106 miljoen euro geïnvesteerd in dit segment. Steeds meer private en publieke partijen zoeken de samenwerking op. De verkoop van vijf omvangrijke locaties van Pro Senectute aan Schroders Capital is hier een toonaangevend voorbeeld van. Het ging hierbij om een portefeuille van 430 bestaande seniorenwoningen.
Investeringen in nieuwbouw lopen terug
In 2024 werd voor 270 miljoen euro in nieuwbouw van ouderenwoningen geïnvesteerd. Het aandeel van nieuwbouw in het transactievolume liep daarmee terug van 69% in 2023 naar 37% in 2024. De investeringen in 2024 zijn goed voor afgerond circa 1.000 nieuwe eenheden. Ten opzichte van de 1.700 eenheden waarin in 2023 werd geïnvesteerd, betreft dit een daling van circa 40%. De investeringen zijn bij lange na niet genoeg om invulling te geven aan de jaarlijkse landelijke ambitie van 35.000 extra ouderenwoningen, zoals in 2022 door het Rijk is geformuleerd. Hiermee neemt de druk op de tekorten in dit segment nog verder toe. De vooruitzichten voor 2025 zijn niet veelbelovender. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat slechts 5% van de nieuwbouwplannen voor 2025 van ontwikkelaars, senioren- of zorgvastgoedwoningen betreft.
Vereenvoudigen van de ontwikkeling van ouderenwoningen
Een mogelijke verklaring voor het achterblijven van nieuw aanbod is dat ontwikkelaars terughoudend zijn in het ontwikkelen van senioren- en zorgvastgoed. Ze hebben minder ervaring met het ontwikkelen van dit specifieke type woningen. Een woning die zorggeschikt gerealiseerd wordt, kent op basis van het huidige bouwbesluit echter slechts enkele aanpassingen ten opzichte van een reguliere woning. Met een klein aantal aanpassingen zijn deze woningen geschikt voor een eventuele toekomstige zorgvraag. Dit is van groot belang aangezien de vraag in de toekomst verandert als gevolg van de vergrijzing. In 2030 zullen er ruim 2 miljoen 75- plussers zijn. De huidige voorraad sluit niet aan op de vraag naar geschikte huisvesting voor deze doelgroep. Voor het uitbreiden van de voorraad zijn daarnaast stimulerende maatregelen vanuit de overheid nodig, bijvoorbeeld in de vorm van subsidies als een startbouwimpuls bij de realisatie van nieuwe ouderenwoningen en het faciliteren van meer kennis op dit gebied.
Verbetering en inzet bestaande voorraad biedt kansen
Niet alleen investeringen in de uitbreiding van de voorraad zijn momenteel ontoereikend, ook zijn dringend investeringen nodig in de modernisering en verduurzaming van de bestaande voorraad zorgvastgoed. Uit een eerdere analyse van Capital Value van de Nederlandse zorgvastgoedvoorraad blijkt dat 58% van de totale voorraad zorgvastgoed dateert van voor 1995. Ruim zes miljoen vierkante meter heeft een energielabel E of lager. Investeringen in de kwaliteitsverhoging, maar ook functionele aanpassingen, zijn dringend nodig. Dergelijke investeringen kunnen een zeer belangrijke impuls geven aan de voorraad geschikte ouderenwoningen, zeker nu de nieuwbouwproductie ontoereikend is om aan de toenemende vraag te voldoen.
Manon Kuipers, directeur zorgvastgoed bij Capital Value: 'Er moet de komende jaren veel meer kapitaal beschikbaar komen voor deze assetclass om aan de enorme vraag te kunnen voldoen. Wij roepen beleggers dan ook op om nader te onderzoeken hoe zij ouderenwoningen en zorgvastgoed in hun (impact)strategie kunnen opnemen. Zeker gelet op de urgentie in dit segment en de positieve maatschappelijke effecten. Ook kan efficiëntie behaald worden door meer focus te leggen op de inzet van de bestaande voorraad en verouderde (zorg)woningen toekomstbestendig te maken.'