Guido Schlüter over zijn carrière, DW Real Estate en de uitdagingen in de woningmarkt
Opgegroeid in een vastgoedfamilie
Guido Schlüter (51) kent het vastgoedvak van binnen en buiten. Hij groeide op in een familiebedrijf waarin vastgoed de rode draad was. Zijn vader was projectontwikkelaar en had een eigen makelaardij. ‘Vanaf mijn 14e hielp ik al mee,’ herinnert Schlüter zich. ‘Het begon met simpele taken, maar dat gaf mij een inkijkje in de sector en legde de basis voor mijn interesse.’
Na de havo studeerde Schlüter aan de MTS en HTS. ‘Die technische achtergrond heeft me altijd geholpen om vastgoed niet alleen vanuit cijfers, maar ook vanuit het gebruik en de bouw te begrijpen,’ legt hij uit.
De eerste stappen in de vastgoedwereld
Na zijn studie begon Schlüter zijn carrière bij SFB vastgoed (Bouwfonds Investment Management (nu Bouwinvest). Toch bleef het familiebedrijf trekken. ‘In 2000 vroeg mijn zus Astrid en mijn vader of ik wilde helpen met een reorganisatie bij Jacobus Recourt, ons familiebedrijf. Dat was een grote uitdaging,’ vertelt hij. Samen verhuisden ze het bedrijf van de binnenstad naar het Eurocenter in Amsterdam en saneerden ze flink in het personeelsbestand.
De crisis van 2009 trof ook Jacobus Recourt hard. ‘We zagen ons grootste verliesjaar en mijn zus besloot op te stappen,’ vertelt Schlüter. ‘Maar in 2012 kenden we juist een zeer goed jaar en verkochten we het bedrijf aan MVGM.’
Internationale projecten en grote transacties
Na de verkoop werkte Schlüter acht jaar bij MVGM International Advisory. ‘Die periode gaf me een enorm internationaal netwerk en veel ervaring met buitenlandse investeerders,’ zegt hij. Bij MVGM beheerde hij vastgoedportefeuilles voor onder andere Patrizia, LaSalle Investment en Heitman.
Een van de meest indrukwekkende deals in die tijd was de Vestia-portefeuille van € 550 mln. ‘We werkten samen met Savills en maakten van deze transactie een succes,’ vertelt hij. ‘Het was spannend en complex, maar het gaf veel voldoening.’
In 2017 speelde Schlüter een cruciale rol in een deal met DW Real Estate, waarbij hij een woningportefeuille van € 82 mln overnam van woningcorporatie Laurentius. ‘Hierdoor leerde ik DW Real Estate nog meer van dichtbij kennen,’ zegt hij.
DW Real Estate Nederland: een logische volgende stap
In 2021 richtte Schlüter met Nico Dunnink, oud collega bij MVGM, DW Real Estate Nederland op, als onderdeel van het van oorsprong Duitse vastgoedbedrijf. ‘Het was een logische stap. Ik kende de oprichter, Holger Wachter en Sven Dahlmeyer, al jaren en had al eerder met hen samengewerkt. Het bedrijf heeft een focus op value-add vastgoed, maar we richten ons steeds meer op woningen en logistiek vastgoed,’ legt hij uit.
De Nederlandse tak van DW Real Estate onderscheidt zich door zijn focus op woningen en dan ook veel buiten de Randstad. ‘Waar andere beleggers zich massaal op de Randstad richtten, zagen wij kansen in regio’s zoals Zeeland, Brabant en Limburg,’ zegt Schlüter. ‘De vraag naar huurwoningen is daar stabiel, en de huurders zijn vaak minder veeleisend dan in de Randstad. Dat maakt het een aantrekkelijk investeringsgebied.’
De uitdagingen van regelgeving
Toch is de woningmarkt in Nederland niet zonder uitdagingen. Volgens Schlüter heeft de regelgeving de markt instabieler gemaakt. ‘Beleid zoals de wet betaalbare huur en het middenhuursegment creërde veel onzekerheid. Veel buitenlandse investeerders zijn hierdoor geheel of tijdelijk afgehaakt,’ vertelt hij.
Een ander probleem is het uitponden van woningen in de Randstad. ‘Onder het nieuwe beleid worden woningen in het middensegment verkocht en verdwijnen ze uit de huurmarkt. Dat maakt het voor veel mensen onmogelijk om nog in steden te huren in het middenhuursegment,’ zegt hij kritisch.
Een visie op duurzaamheid en zorgvastgoed
Duurzaamheid speelt een belangrijke rol in de strategie van DW Real Estate.
Het bedrijf werkt aan een Artikel 9-fonds, gericht op investeringen met een positieve impact op milieu en maatschappij. ‘We willen vastgoed verduurzamen en tegelijkertijd voldoen aan de strengste normen,’ legt Schlüter uit.
Daarnaast ziet hij kansen in zorgvastgoed. ‘Europa vergrijst, en er is een groeiende behoefte aan levensbestendige woningen,’ zegt hij. ‘Toch is dit segment nog niet aantrekkelijk genoeg voor beleggers. Banken en overheden moeten het eenvoudiger maken om in zorgvastgoed te investeren.’
Volgens Schlüter zou de focus meer moeten liggen op seniorenwoningen dan op starterswoningen. ‘Senioren hebben vaak meer te besteden, en als zij doorstromen, komen er meerdere woningen vrij. Dat zorgt voor een gezondere woningmarkt.’
De sociale dynamiek van wonen
De woningmarkt wordt ook beïnvloed door maatschappelijke trends. ‘De gemiddelde woningbezetting in Nederland daalt naar 2,1 personen per woning. Dat betekent dat we meer woningen nodig hebben, terwijl er al tekorten zijn,’ zegt Schlüter.
Hij pleit voor meer financiële prikkels om samenwonen te stimuleren. ‘Momenteel worden mensen gekort als ze samenwonen in een sociale huurwoning. Dat houdt de doorstroming tegen en zorgt ervoor dat woningen onnodig bezet blijven.’
Een pragmatische kijk op monumenten en renovatie
Nederland heeft strikte regels voor het behouden van monumenten, maar volgens Schlüter is een meer pragmatische aanpak nodig. ‘In Japan worden gebouwen na 100 jaar volledig vernieuwd. Hier blijven we vasthouden aan het originele karakter, zelfs als dat niet efficiënt is,’ zegt hij.
Hij benadrukt dat verduurzaming niet ten koste hoeft te gaan van de charme van een gebouw. ‘Met slimme oplossingen, zoals voorzetramen, kunnen we historische panden toekomstbestendig maken.’
Vastgoed is people business
Terugkijkend op zijn carrière, benadrukt Schlüter dat vastgoed draait om mensen. ‘Uiteindelijk gaat het niet om stenen, maar om de mensen die erin wonen of werken,’ zegt hij. ‘Tevreden huurders maken ons werk een stuk makkelijker. Problemen los je samen op, en dat vraagt om geduld en begrip.’
Zijn advies voor jonge professionals in de sector? ‘Investeer in een goed netwerk. Vastgoed is en blijft people business. Het gaat er niet om wie je bent, maar om wie je kent. Dat zijn lessen die ik al vroeg heb geleerd en die me altijd zijn bijgebleven.’