Nederlandse pensioenfondsen hebben voor de komende drie jaar ruim €12,7 mrd
beschikbaar voor investeringen in Nederlandse huurwoningen. Dat is goed nieuws, want
daarmee kunnen ze jaarlijks 13.000 nieuwe betaalbare (met name middenhuur) huurwoningen
toevoegen aan de voorraad. Pensioenfondsen worden bij investeringen echter nog steeds
beperkt door stapeling van regelgeving en te lange procedures. Ook corporaties willen meer
investeren, maar ervaren knelpunten bij het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen. Van
de internationale beleggers geeft 93% aan dat fiscale knelpunten een grote rol spelen
waardoor investeringen in nieuwbouw in 2024 tot een dieptepunt zijn gedaald. Om de ambitie
van 100.000 woningen op jaarbasis te halen en te voorkomen dat het woningtekort stijgt naar
450.000, moet alles in het werk worden gesteld om knelpunten weg te nemen en daadwerkelijk
meer te gaan bouwen. Dit en meer blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Capital Value en ABF
Research ‘De woning(beleggings)markt in beeld’.
Woningtekort stijgt in 2026 naar 420.000 woningen
Volgens ABF Research bedraagt het huidige woningtekort 400.000 woningen en stijgt naar 420.000 in
2026. Dit komt neer op 5% van de woningvoorraad. De piek van het woningtekort in 2026 is
gebaseerd op de aanname dat er vanaf 2027 jaarlijks 100.000 woningen zullen worden toegevoegd.
Thijs Konijnendijk: director Research & Data Intelligence bij Capital Value. “Er wordt alles aan gedaan
om dit aantal te bewerkstelligen, maar in de huidige markt is het onduidelijk of 100.000 woningen in
2027 al haalbaar is. Er worden nog steeds onvoldoende vergunningen verstrekt, de bouwtijd bedraagt
veelal 2 tot 3 jaar en de vraag is of er voldoende capaciteit is bij bouwers. De kans is daardoor groot
dat het woningtekort de komende jaren nog verder oploopt naar 450.000 woningen.”
Herstel woningbeleggingsmarkt zet door in 2025
De woningbeleggingsmarkt herstelde in 2024 zichtbaar. Na een dip in 2022-2023 steeg het
transactievolume in 2024 met 59% en kwam uit op € 6,8 mrd. Ook investeringen van
corporaties en institutionele beleggers in nieuwbouw huurwoningen namen fors toe tot 3 miljard euro,
een stijging van 25% ten opzichte van 2023. Opvallend is dat de investeringen van buitenlandse
investeerders in nieuwbouw in 2024 tot een dieptepunt zijn gedaald.
Voor 2025 wordt verwacht dat het transactievolume verder zal toenemen en dat met name
institutionele beleggers meer gaan investeren in huurwoningen. Nederlandse pensioenfondsen
hebben voor de komende drie jaar circa € 12,7 mrd beschikbaar, dat is ruimschoots meer dan
in voorgaande jaren en goed voor zo’n 40.000 woningen in drie jaar tijd. Daarnaast hebben
particuliere en internationale beleggers gezamenlijk nog € 6,1 mrd beschikbaar, waardoor het
totaal aan beschikbaar kapitaal uitkomt op € 18,8 mrd. Daarmee is het beschikbare kapitaal
ruim voldoende om de ambitie van 10.000 nieuwe huurwoningen jaarlijks te realiseren. Daarnaast
hebben particuliere en internationale beleggers gezamenlijk nog € 6,1 mrd euro beschikbaar,
waardoor het totaal aan beschikbaar kapitaal uitkomt op €18,8 mrd. In de eerste zes maanden
van 2025 wordt een groot aantal transacties verwacht.
Om de ambitie van 100.000 woningen op jaarbasis te halen zijn ook internationale beleggers nodig,
omdat zij complementair aan Nederlandse pensioenfondsen en woningcorporaties. Om de
Nederlandse markt aantrekkelijker te maken geven buitenlandse partijen aan dat een lagere
overdrachtsbelasting en meer stabiliteit in het overheidsbeleid (beiden 93%) noodzakelijk zijn.