Van allround vastgoedspeler naar Europese last-mile specialist. Over ondernemerschap op schaal, datagedreven assetmanagement en waarom snelle groei vooral een people-vraagstuk is. Toen Wouter Dijkman vijf jaar geleden de overstap maakte naar Mileway, was het bedrijf nog relatief jong. Voor hem voelde dat echter niet als een sprong in het diepe, maar als een logische volgende stap. Na zijn start bij Multi Corporation in retailvastgoed – waar hij intensief werkte met retailers en ondernemers in Europa – leerde hij één kernles: vastgoed draait om het succes van de gebruiker. “Als de ondernemer het goed doet, doet de vastgoedeigenaar het ook goed.” Die directe koppeling tussen huurder en eigenaar vormde zijn vastgoed-DNA. Bij CBRE Investment Management verbreedde hij zijn perspectief. Hij werkte aan de groei en verduurzaming van stedelijke omgevingen door te investeren in stedelijke projecten, in uiteenlopende asset classes – van retail en kantoren tot studentenhuisvesting en logistiek. Daarbij stond het begrijpen van het complexe samenspel in de stedelijke omgevingen centraal: stakeholdermanagement, beleids- en publieke agenda’s, mobiliteit en leefbaarheid. “Bij Mileway kwam alles samen,” zegt Dijkman. “De focus op ondernemers, het vastgoedperspectief en de stedelijke dynamiek.” Mileway richt zich volledig op last-mile logistiek: vastgoed dicht bij grote steden en logistieke gateways, waar snelheid, bereikbaarheid en flexibiliteit cruciaal zijn.
Jong, maar volwassen
Dijkman noemt Mileway nog steeds een jong bedrijf. Dat is geen verwijzing naar professionaliteit, maar naar cultuur. “Het voelde voor mij vanaf dag één als een volwassen organisatie,” zegt hij. “Institutioneel, professioneel. Maar wel met een sterk ondernemend karakter.” Dat ondernemerschap is essentieel in een segment dat snel professionaliseert. Mileway beheert een portefeuille van circa 14 miljoen m² in Europa, verdeeld over bijna 1.600 objecten in tien landen. Alleen al in Nederland gaat het om 2 miljoen m² last-mile vastgoed. Mileway is geen ‘big box’-speler, maar juist fijnmazig actief in stedelijke logistiek. Vanuit 27 kantoren bedient het bedrijf 9.000 klanten in Europa, waarvan circa 1.600 in Nederland – variërend van mkb-bedrijven tot nationale en internationale ketens.
Vastgoed is een ‘people business’
Als Country Director Nederland is Dijkman verantwoordelijk voor een portefeuille die uiteenloopt van units van honderden tot tienduizenden m². De schaal is groot, maar de filosofie blijft lokaal en klantgericht. Zijn belangrijkste leiderschapsles van de afgelopen jaren? Focus op wat telt, durf te kiezen en zorg dat iedereen meedoet. Mileway telt ruim 500 medewerkers, verspreid over tien landen. Binnen die internationale organisatie werken mensen met verschillende achtergronden, culturen en werkwijzen. “De grootste uitdaging is zorgen dat iedereen op dezelfde golflengte zit,” zegt Dijkman. Snelle groei vraagt om snelle teamopbouw. En dat is volgens hem het grootste risico bij schaalvergroting: niet het vastgoed, maar het hebben van het juiste team.
Vroege speler in last mile
Mileway was een vroege speler in het last-mile segment. Volgens Dijkman was vanaf het begin duidelijk dat dit structureel een groot segment zou worden. De macrotrends zijn helder: e-commerce groeit, steden verdichten en supply chains worden korter en flexibeler. Bedrijven willen dichter bij de consument zitten. Dat vraagt om logistiek vastgoed binnen of aan de rand van steden. De portefeuille groeide snel naar circa 14 miljoen m² in Europa. Daarmee werd Mileway de grootste last-mile logistieke vastgoedaanbieder van Europa.
Van versnipperde markt naar datagedreven platform
Last-mile logistiek was lange tijd versnipperd bezit: veel kleinere eigenaren, beperkte transparantie en weinig schaal. Mileway koos bewust voor schaal én data. Met duizenden huurcontracten – in Europa gemiddeld ieder uur een transactie en in Nederland dagelijks – beschikt het bedrijf over actuele informatie over huurniveaus, incentives, uitbreidingsvraag en sectorontwikkelingen. “Wij hebben informatie over huurniveaus, bezettingsgraden en yieldontwikkelingen op schaal. Daardoor kunnen we veel meer datagedreven beslissingen nemen dan partijen met een kleinere portefeuille.” Die schaal vertaalt zich niet alleen in efficiëntie, maar ook naar een sterkere marktpositie. Met circa 2,3 miljoen m² en ongeveer 1.600 huurders in Nederland heeft Mileway dagelijks zicht op wat er daadwerkelijk speelt in de markt. Units variëren van enkele honderden tot tienduizenden vierkante meters. Die spreiding geeft flexibiliteit én inzicht.
Dat wordt concreet in de praktijk. Een logistieke onderneming in de luchtvaartsector begon ooit als startup in een van onze units Door actief mee te denken over hun expansie, kon het bedrijf bij ons zijn ruimte vertienvoudigen. Dankzij ons brede aanbod aan unitgroottes kunnen klanten efficiënt opschalen, wat hun groei ondersteunt en tegelijkertijd langdurige relates versterkt. Dit levert ook duidelijk voordelen voor ons op. Ook grotere partijen met een expansiebehoefte op meerdere locaties tegelijk worden bediend. Door hun uitbreidingsbehoeften te spiegelen aan onze bestaande portefeuille , kunnen we gericht inspelen op hun wensen en in één beweging meerdere locaties aanbieden . “Wij faciliteren groei,” zegt Dijkman. “En dankzij onze schaal kunnen we dit op een gestructureerde manier realiseren.”
Van leegstand naar sterke cashflow
De strategie wordt eveneens zichtbaar op assetniveau. Aan de Westhavenweg wordt een pand herontwikkeld tot een modern, gasloos en volledig verhuurd bedrijfsgebouw. Geen grootschalige sloop, maar slim gebruik van wat er al was: bestaande constructie, aansluitingen en locatiekwaliteit. Door het pand te verduurzamen en technisch te upgraden, werd het opnieuw relevant voor moderne gebruikers. Het resultaat: van leegstand naar volledige verhuur, marktconforme en toekomstbestendige huurcontracten, een verbeterd risicoprofiel en stabiele langjarige cashflow, met aantoonbare waardestijging van het object. “Dit is waar wij het verschil maken,” zegt Dijkman. “Door stapsgewijze investeringen en het verhuren van ruimtes die aansluiten bij de behoeften van onze klanten.”
Brown to Green: verduurzamen op toplocaties
Mileway kiest bewust voor het herontwikkelen en revitaliseren van bestaand vastgoed in stedelijke gebieden. Dit biedt een enorme kans: bestaand vastgoed op toplocaties transformeren naar de eisen van nu, met behoud van hun strategische voordelen. Deze locaties beschikken al over de de juiste vergunningen, nutsvoorzieningen en faciliteiten en zijn geschikt om snel en efficiënt te verduurzamen. Dit is niet alleen een kwestie van duurzaamheidsvereisten, maar ook van het toekomstbestendig maken van vastgoed dat zich al bewezen heeft. Sinds 2022 realiseerde Mileway een forse reductie in scope 1 en 2-emissies. De geïnstalleerde zonne-energiecapaciteit bedraagt ruim 35 MWp. Voor Dijkman is duurzaamheid randvoorwaarde én concurrentievoordeel. “Onze klanten vragen erom. En regelgeving dwingt het af. Maar uiteindelijk is het ook gewoon beter vastgoed.”
Complexe markt? Dan moet je beter worden
Regelgeving, netcongestie, stikstof, PFAS, geopolitieke onzekerheid, er zijn veel krachten die de markt momenteel complexer maken dan enkele jaren geleden. “In een goede markt komt succes makkelijker naar je toe,” zegt Dijkman. “In een moeilijke markt draait het om. Natuurlijk vind ik ook dat veel dingen anders kunnen én moeten, maar wij moeten ons focussen op dat wat we kunnen beïnvloeden? Waar kunnen wij het het verschil maken?” Dit vertaalt zich naar een actief probleemoplossende mindset, zoals het uitvoeren van tijdelijke energiemanagementsystemen, het bundelen van energiecontracten, anders omgaan met bestaande klanten en sneller kiezen voor asset-level optimalisaties. “Wat misgaat telt niet, wat wel telt is wat wij kunnen doen om onze klanten verder te helpen met groeien”
De komende vijf jaar
Volgens Dijkman rust de strategie op drie pijlers: Stedelijke focus – vastgoed op plekken waar bedrijven willen zijn zijn. Datagedreven assetmanagement – schaal benutten om betere beslissingen te nemen. Duurzame transformatie – bestaande panden toekomstbestendig maken. Met een Europese portefeuille van circa 14 miljoen m², duizenden huurders en een stevig verankerde duurzaamheidsagenda positioneert Mileway zich als een platform dat verder gaat dan traditionele logistieke beleggers. Of zoals Dijkman het samenvat: “Wij faciliteren ondernemers. Als zij succesvol zijn, zijn wij dat ook. En in een complexe markt moet je harder en slimmer werken dan de rest.”