Begin maart 2025 overleed Wim Rust, oprichter van Fakton. Rust was jarenlang het gezicht van het bureau en richtte zich destijds op het rekenen aan vastgoed- en gebiedsontwikkeling, altijd met de mens centraal. Vandaag de dag is de opgave van gebiedsontwikkeling integraler en spelen (nieuwe) thema’s als duurzaamheid en energie een centrale rol. Tim van der Zaan (Partner Fakton Consultancy) en Robin Vriends (Partner Fakton Development) vertellen hoe Fakton voortbouwt op Rusts’ nalatenschap en hoe het bureau complexe vastgoedvraagstukken concreet maakt en oplossingen verzint.
Bij de oprichting van Fakton in 1981 introduceerde Rust het concept van de waardeketen, waarbij de gebruiker van vastgoed centraal staat. ‘Hij introduceerde het denken vanuit kasstromen in de vastgoedwaardeketen, van grondexploitant en ontwikkelaar tot de eindgebruiker. Dat vormt nog altijd het DNA van Fakton’, aldus Van der Zaan. ‘Wij zetten zijn gedachtegoed voort door juist de eindgebruiker centraal te stellen en complexiteit terug te brengen tot begrijpelijke, behapbare oplossingen.’
Vriends benadrukt de verandering binnen Fakton: ‘Voorheen lag onze focus meer op de publieke kant en consultancy. Inmiddels hebben we verschillende ondernemingen binnen Fakton en werken we met bijna honderd medewerkers aan een breed scala aan projecten, van gebiedsontwikkeling tot energieprojecten.’
Het team: cijfers, stenen en strategie
Van der Zaan werkt sinds acht jaar bij Fakton. Met een achtergrond in econometrie houdt hij zich vooral bezig met complexe publieke businesscases, haalbaarheidsstudies en publiek-private samenwerkingen. Vriends startte in 2017 bij Fakton, heeft een bouwkundige achtergrond en richt zich vooral op vastgoedontwikkeling en complexe gebiedsontwikkeling. Van der Zaan: ‘Wij combineren rekenen, financiën en vastgoedkennis om haalbare plannen te maken. Dat betekent structureren, belangen bijeenbrengen en gezamenlijk oplossingen creëren.’ Vriends vult aan: ‘De inhoudelijke kennis binnen Fakton rond vastgoedrekenen, contracten, samenwerkingsvormen en de energietransitie sluit goed aan bij de complexe projecten waar partijen voor staan. De kennis, executiekracht en skills om samenwerking te smeden maken onze aanpak uniek en effectief. We zorgen dat de belangen van betrokken partijen inzichtelijk zijn en we maken dit concreet en begrijpelijk, zodat de besluitvorming soepel verloopt.’
Gedelegeerd ontwikkelaar in Zandvoort
In Zandvoort werkt Fakton als gedelegeerd ontwikkelaar aan het ambitieuze project ‘De Nieuwe Watertoren’ in opdracht van de eigenaren van het monument. Een complexe transformatie van de voormalige watertoren naar een luxe wooncomplex, inclusief naastgelegen nieuwbouwcomplex Villa Maris met 14 appartementen. Vriends benadrukt: ‘Binnenstedelijke ontwikkeling wordt steeds complexer. We lopen tegen stikstofproblemen, hoge bouwkosten en juridische procedures aan. Toch hebben we dankzij de geleverde inspanningen vele obstakels overwonnen en is het project nu in uitvoering.’
‘We zijn in de voorbereidingen uitvoerig in overleg geweest met de gemeente Zandvoort, omwonenden en belanghebbende erfgoedstichtingen. Het was geen gemakkelijk proces, helaas inclusief een gang naar de rechter, maar het resultaat mag er zijn: een toekomstbestendig monument dat een toekomst tegemoet gaat, op basis van een haalbare businesscase, en 25 extra woningen in de zeer krappe woningmarkt van dit mooie dorp aan de kust.’
PATCHWORK Amsterdam: duurzaam en levendig
Het mixed-use project PATCHWORK in de Amsterdamse Sluisbuurt is een ander complex project waarin Fakton Development betrokken is namens ABC Vastgoed. Dit multifunctionele gebouw omvat acht woonblokken met elk een eigen karakter, 119 woningen en 3.400 m² aan commerciële voorzieningen waaronder horeca en een grote supermarkt. Volgens Vriends was dit het meest complexe project waaraan hij werkte, vanwege de complexe functionele en technische opzet, de juridische afspraken vanuit de gemeentelijke tender en het hoge ambitieniveau wat betreft architectuur, materiaalgebruik en duurzaamheid. ‘We hebben veel hobbels genomen, maar het is fantastisch om te zien dat we een onherroepelijke vergunning hebben en eindelijk richting de start van de bouw kunnen toewerken.’
Volgens Vriends is het cruciaal om gemaakte beloften in tenders daadwerkelijk na te komen. ‘De gemeente draait de duimschroeven aan – terecht ook. Je belooft iets aan de voorkant, dus moet je leveren aan de achterkant.’ Het plan zet in op vergaande duurzaamheid en het mixen van stedelijke functies in een autoluwe leefomgeving. Vanwege de focus op binnenstedelijke ontwikkeling zijn projecten als PATCHWORK, waarin heel veel ambities samenkomen, de maatstaf voor moderne ontwikkelingen.
De uitdaging zat niet alleen in de technische uitwerking, maar ook in de goede afstemming met de gemeente, het vormgeven van een levendige plint en het zorgvuldig inpassen van de voorzieningen. ‘We hebben geleerd dat een goed plan niet alleen begint bij het tekenen van gebouwen, maar ook bij het opbouwen van vertrouwen tussen bewoners, ondernemers en overheden,’ aldus Vriends. WelOverWonen: integraal woonzorgconcept. Een ander innovatief voorbeeld van Faktons werk is het woonzorgconcept WelOverWonen, waarvoor zij samen met andere partijen de gelijknamige stichting hebben opgericht. Hier draait het om het integreren van (collectieve) zorg op afroep, wonen en gemeenschapszin voor met name de seniorendoelgroep. Het concept wordt opgezet rondom drie bouwstenen: software (activiteiten en ondersteuning), hardware (de fysieke gebouwen) en orgware (de organisatie van de gemeenschap). ‘Het eerste WelOverWonen-project is in Den Haag gerealiseerd en er zijn meerdere volgende locaties in ontwikkeling,’ vertelt Vriends. ‘Het laat zien hoe breed ons werkveld is: van financieel tot sociaal ontwerp.’ De ambitie van WelOverWonen sluit goed aan bij de maatschappelijke veranderingen waarin ouderen langer thuis willen wonen, maar wel met eventuele (zorg)ondersteuning en een focus op gemeenschapszin. Fakton vertaalt dit soort concepten naar een haalbare businesscase én een overtuigend stedenbouwkundig ontwerp. ‘Dat doen we in nauwe samenwerking met zorginstellingen, architecten en bewonersgroepen,’ aldus Vriends.
De Limburgse uitdaging: van krimpregio naar groeizone
Recentelijk is Fakton geselecteerd voor de uitwerking van de businesscase voor ‘Limburg Centraal’, een plan dat inzet op woningbouw rondom zes intercitystations in de provincie: Heerlen, Maastricht, Roermond, Sittard, Venlo en Weert. De doelstelling: 30.000 woningen. ‘De Limburgse steden hebben de opgave een aantrekkelijk vestigingsklimaat te bieden voor woningzoekenden,’ zegt Van der Zaan.
‘De Limburgse steden bieden betaalbare woonruimte nabij een intercitystation en met groene buitengebieden op fietsafstand. We werken samen met PosadMaxwan, die de gemeenten ondersteunt bij de ruimtelijke uitwerking van de ambities in de steden. Fakton stelt met de gemeenten de businesscase op en maakt de financiële haalbaarheid inzichtelijk. Het is een samenspel tussen “rekenen en tekenen”.’
Daarnaast vraagt Limburg Centraal om een actieve rol van hogere overheden en investeringsbereidheid van marktpartijen. ‘Door het financieel uitdrukken van de ambities en ontwikkelplannen van een gemeente – of in dit geval een combinatie van gemeenten – worden de plannen concreet en komen noodzakelijke gesprekken over (financiële) haalbaarheid en governance op gang,’ aldus Van der Zaan.
Parallel plannen en betaalbaarheid
Vriends benadrukt hoe belangrijk het is om processen niet sequentieel, maar parallel te laten verlopen. ‘Door parallel te plannen, voorkom je dat processen onnodig serieel worden gepland. Dat draagt direct bij aan de betaalbaarheid van projecten. We begeleiden op dit moment een zevental pilots in opdracht van het ministerie van VRO en passen de principes van Parallel Plannen ook in verschillende andere gemeenten toe. We zien duidelijke resultaten, zoals dat de start bouw van projecten binnen twee jaar mogelijk is.’ Ook juridisch vraagt dit om nieuwe vormen van samenwerking en regelgeving. ‘We zien veel projecten vertragen door bezwaar- en beroepsprocedures. Door meer te investeren in de juiste participatie vroeg in het traject, zien wij minder bezwaren onderweg. Maar dit vraagt een andere aanpak waarbij partijen op een andere manier (willen) samenwerken.’
Vanuit onafhankelijke rol gebiedsontwikkeling mogelijk maken
Fakton werkt veel als gedelegeerd ontwikkelaar. Dit betekent dat zij projecten ontwikkelen en uitvoeren namens opdrachtgevers, maar zelf geen risicodragende positie innemen. ‘Fakton is een onafhankelijk label,’ zegt Vriends. ‘Daardoor kunnen we werken voor uiteenlopende partijen in de private en publieke sector, zoals beleggers, gemeenten, woningcorporaties, provincies, energiebedrijven en ontwikkelaars. Fakton werkt voor deze partijen aan uiteenlopende gebiedsontwikkelingen door heel Nederland.’ ‘Het is van belang dat alle partijen vanaf het begin weten wat hun positie is en laten weten welke uitgangspunten voor hen ‘heilig’ zijn. Dat voorkomt discussies halverwege het traject,’ aldus Van der Zaan. ‘Je creëert een speelveld waarin vertrouwen centraal staat en gezamenlijk naar oplossingen en resultaten wordt gezocht.’
Geen woorden, maar daden
Volgens Van der Zaan is binnenstedelijke ontwikkeling niet eenvoudig. ‘In complexe projecten en gebiedsontwikkeling kun je niet altijd op alle fronten een tien scoren, dus moet je prioriteren. Dat vraagt leiderschap en innovatie vanuit markt en overheid. En het maken van keuzes. Onze Rotterdamse cultuur maakt dat we iedere dag met daadkracht, visie en veel energie de uitdagingen in onze projecten te lijf gaan.’ Vriends vult aan: ‘De traagheid van bezwaarprocedures frustreert alle partijen die zich inspannen om vastgoedprojecten te realiseren. Wij onderschrijven het belang van bezwaarrecht in Nederland, maar zien ook de noodzaak om deze processen te verbeteren. Soms liggen plannen drie jaar stil. Als je stappen kunt inkorten – bijvoorbeeld van drie bezwaarprocedures naar twee – levert dat enorme tijdswinst op.’
Ook de stikstofproblematiek vraagt om visie. Vriends: ‘We zien nu bijvoorbeeld dat ontwikkelaars noodgedwongen maneges opkopen vanwege de stikstofruimte die daarmee vrijkomt. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Uiteindelijk zal de wal het schip keren, maar we zien wel dat de huidige wetgeving behoorlijk wat spanning levert op de businesscase en de doorlooptijd van projecten. Ook dit vraagt harde keuzes en anders nadenken over de ruimtelijke ordening in Nederland. We wentelen ontzettend veel ambities, wensen en uitdagingen af op iedere vierkante meter in Nederland. We lopen her en der daarom tegen grenzen op. Dat vraagt dus creativiteit en daadkracht om toch te komen tot oplossingen voor onze klanten.’
Naar een gedifferentieerde en flexibele woonmix
Fakton heeft ook een visie wat betreft de woningmix. ‘Er is ontzettend veel gaande in de woningmarkt,’ stelt Vriends. ‘De huurmarkt voor middeldure en vrije sectorwoningen wordt kleiner door het uitponden van bestaande huurwoningen. Het realiseren van sociale huur en middeldure woningen wordt vaak bekostigd vanuit de vrije sectorwoningen die in de plannen worden opgenomen.’ Hij pleit voor gemengde wijken waarin verschillende woonsegmenten op een goede manier door elkaar heen lopen. ‘Kijk goed naar de bestaande woningvoorraad in een wijk en voeg toe waar behoefte ligt. Kijk ook goed naar een logische mix van koop- en huurwoningen en zorg voor wendbaarheid. We zien dat de woningmarkt snel kan wijzigen, waardoor wendbaarheid in de businesscase cruciaal is om tot betaalbare en goede projecten te komen.’ Daarnaast moet er ruimte blijven voor bijzondere woonvormen, zoals collectieve woonprojecten, jongerenhuisvesting en flexibele woonoplossingen. ‘Er is niet één oplossing voor de woningmarkt. Elk gebied vraagt om maatwerk en om inzicht in lokale behoeften en kansen,’ aldus Van der Zaan.
De blijvende invloed van Wim Rust
Met deze veelzijdige en integrale aanpak blijft Fakton trouw aan het oorspronkelijke gedachtegoed van Wim Rust. Zijn visie op vastgoed vormt nog steeds de kern van Fakton en zal ook in de toekomst richting geven aan nieuwe uitdagingen en projecten. Rust blijft hierdoor, ook na zijn overlijden, een inspirerende kracht achter Fakton. Zoals Van der Zaan het verwoordt: ‘Wim leerde ons te kijken naar de hele keten. Van eindgebruiker tot eigendom. Van stenen naar mensen. Die gedachte is nu relevanter dan ooit.’ Fakton bouwt dus niet alleen aan vastgoed, maar ook aan vertrouwen, samenwerking en toekomstbestendigheid. Daarmee blijft het bureau een onmisbare schakel in de grote maatschappelijke opgaven van deze tijd.