Op een zonovergoten dag stap ik binnen bij het kantoor van Boelens de Gruyter in Amsterdam. Het gesprek vindt plaats in een vergaderzaal met uitzicht op het IJ. Aan tafel zitten ceo Maarten de Gruyter en cco Joëlle Lokhorst. Beiden zijn gepassioneerde vastgoedontwikkelaars, met een duidelijke missie: bouwen voor mensen.
Van iconische transformaties tot maatschappelijke dialoog
Joëlle Lokhorst studeerde bouwkunde in Delft, werkte bij Multi Development en Savills en maakt inmiddels al elf jaar deel uit van Boelens de Gruyter. In 2019 trad ze toe tot het managementteam. Haar eerste project: de transformatie van het Parooltoren & Trouwgebouw aan de Wibautstraat naar een vestiging van The Student Hotel. ‘Een supermooi en leerzaam project,’ zegt ze, terugkijkend op de succesvolle herontwikkeling die de straat nieuw leven inblies. ‘We hebben echt bijgedragen aan de revitalisatie van de Wibautstraat, die nu een van de populairste delen van Amsterdam is geworden.’
Maarten de Gruyter begon zijn carrière bij Imca en Burgfonds. In 2008 richtte hij zijn eigen bedrijf op. ‘Ik heb altijd de focus gehad op binnenstedelijke ontwikkeling en transformatie,’ zegt hij. Inmiddels telt het bedrijf veertig medewerkers en werkt het op kantoor samen met zusteronderneming Quan en dochteronderneming QB-Management. De Gruyter: ‘Ik werk nauw samen met het acquisitieteam. Het is momenteel een heel drukke en interessante tijd voor acquisities. Toen ik begon in de projectontwikkeling heb ik veel geleerd, maar ik wilde het uiteindelijk zelf anders doen. Ik ben van de stenen en word warm van mooie projecten die waarde toevoegen aan de stad.’
Complexe binnenstedelijke opgaven als kracht
Volgens Lokhorst zit de kracht van het bedrijf juist in de ingewikkelde binnenstedelijke opgaven. ‘Wij werken graag op plekken waar complexiteit samenkomt met verschillende vastgoedactoren. Dat vraagt om creativiteit, samenwerking en een sterke focus op de eindgebruiker.’
Een voorbeeld is de transformatie van het Jan Bommerhuis aan de Wibautstraat tussen 2016 en 2018. ‘Samen met onderwijsinstellingen en andere partijen hebben we deze buurt een enorme upgrade kunnen geven.’
Het motto van het bedrijf, ‘Building for Humans’, weerspiegelt hun filosofie. ‘We kijken niet alleen naar wie er in het gebouw gaat wonen of werken, maar ook naar de mensen in de omgeving,’ legt Lokhorst uit. ‘We gaan het gesprek aan met bewoners, en dat helpt om bezwaarprocedures te verminderen.’ Een project als Amadeiro in het centrum van 's-Hertogenbosch is hier een voorbeeld van. De Gruyter noemt het ‘het mooiste binnenstedelijke project’ dat hij ooit heeft gedaan. ‘We hebben hier helemaal geen bezwaren gehad van omwonenden. Dat komt doordat we in gesprek blijven met de buurt.’
Loyale ontwikkelaar met lokale aanwezigheid
Boelens de Gruyter opende tien jaar geleden een tweede vestiging in Den Bosch. ‘Voor onze Brabantse projecten werkt dat heel goed,’ zegt Lokhorst. ‘We vinden het belangrijk om lokaal aanwezig te zijn.’
De organisatie heeft een duidelijke groeiambitie. ‘Die groei zoeken we in Nederland. Misschien ooit in het buitenland, maar voorlopig is er hier nog genoeg te doen,’ aldus De Gruyter. Momenteel ziet het bedrijf veel kansen om te kopen, al dan niet samen met partners. ‘We zijn druk bezig met transformaties van kantoren naar woningen, maar ook van kantoor naar kantoor op goede ov-locaties,’ zegt hij.
Flexibele kantoren en mixed-use
Boelens de Gruyter richt zich in zijn projecten steeds meer op mixed-use gebouwen en flexibilisering van kantoren. ‘Een kantoor is anno 2025 veel meer dan alleen een werkplek. Beleving speelt een steeds grotere rol,’ aldus De Gruyter. ‘Mensen moeten graag naar kantoor willen komen.’
In Merwede, een nieuwe stadswijk in Utrecht, werkte het bedrijf zelfs samen met een psycholoog om thema's als veiligheid en eenzaamheid aan te pakken in het ontwerp. ‘We creëren een omgeving waar mensen zich prettig voelen en die uitnodigt tot ontmoeting.’
Lokhorst: ‘Vanuit Kansen voor West en het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) van de Europese Unie hebben we subsidie gekregen om het ontwikkelproces te versnellen. Door AI en digitalisering willen we de ontwikkeltijd terugbrengen van zeven naar twee jaar. Dat lukt doordat we knelpunten eerder signaleren en processen parallel plannen.’
Regelgeving en doorlooptijden als uitdaging
De wet- en regelgeving is volgens De Gruyter een van de grootste uitdagingen in de vastgoedwereld. ‘In Nederland is er een brij aan regels, vaak met te veel ambtenaren. Een doorlooptijd van tien jaar is geen uitzondering, terwijl wij maximaal vijf jaar acceptabel vinden.’ Hij merkt op dat de houding van gemeenten is veranderd. ‘Tijdens de vorige kredietcrisis waren gemeenten blij als je iets bouwde. Nu zie je dogmatisch beleid met torenhoge eisen op het gebied van duurzaamheid, architectuur en mobiliteit.’ Een voorbeeld van een moeizaam project is de Amersfoortsestraatweg in Bussum: de herontwikkeling van een voormalig KPN-datacentrum. ‘We zijn daar tien jaar mee bezig geweest,’ zegt De Gruyter. ‘Soms willen mensen simpelweg niet meewerken.’
Woningmarkt onder druk
De Gruyter: ‘De woningmarkt staat onder druk door regulering. Daardoor zijn veel projecten financieel niet meer haalbaar. We zouden bijvoorbeeld drie jaar lang geen btw op woningen kunnen heffen. Dat zou echt helpen.’
Door het gebrek aan rendement zijn buitenlandse investeerders minder actief in Nederland. ‘De rendementseisen van institutionele beleggers zijn ook veranderd. Boven de vijf procent is tegenwoordig echt onmogelijk, zelfs op A-locaties.’
De juiste driehoek: ontwikkelaar, aannemer en belegger
Voor succesvolle projecten zijn volgens Lokhorst drie partijen cruciaal: de ontwikkelaar, de aannemer en de belegger. ‘Als die elkaar vast blijven houden, kom je eruit. Dat vraagt vertrouwen, doorzettingsvermogen en creativiteit.’
De eerste fase van de Merwedekanaalzone liep vertraging op. ‘Dit kwam door de complexiteit van de verschillende eigenaren en de grootte van de wijk. Maar uiteindelijk zijn we eruit gekomen. Ontwikkelaars zijn momenteel bereid om tegen kostprijs te bouwen, maar dan moet de puzzel wel gelegd worden.’
Van Walenweeshuis tot Bloompark
Boelens de Gruyter realiseert projecten op 'Champions League'-niveau, zoals Lokhorst het noemt. Neem het Walenweeshuis in Amsterdam: een historisch pand dat getransformeerd wordt tot een flexibel kantoorconcept met publieke toegankelijkheid. ‘We zijn er trots op dit pand in ere te herstellen en terug te geven aan de stad,’ zegt Lokhorst.
Of Bloompark, in de autoluwe wijk Merwede in Utrecht. Hier ontwikkelt Boelens de Gruyter 1.074 woningen. ‘Kinderen kunnen hier veilig op straat spelen en deelmobiliteit is de norm.’
De oplevering van de eerste woningen wordt verwacht in 2027. ‘Bloompark is goed bereikbaar met het ov en sluit aan bij de behoeften van moderne stedelingen,’ aldus Lokhorst.
Toekomstbestendig bouwen
Voor Boelens de Gruyter betekent toekomstbestendig bouwen dat een gebouw meerdere generaties meegaat. ‘We creëren mixed-use concepten, waarin wonen, werken en verblijven samenkomen in een ecosysteem,’ zegt De Gruyter. Het maatschappelijke belang staat daarbij altijd centraal. ‘Als je dat negeert, beland je in eindeloze bezwaarprocedures. Building for Humans betekent ook bouwen voor de mensen die naar het gebouw kijken, in de buurt wonen en langs fietsen.’ Tot slot geeft De Gruyter een boodschap mee aan jonge professionals: ‘Werk hard, een werkweek telt veertig uur. En begin in het mooie vak van projectontwikkeling.’