In het centrum van ‘s-Hertogenbosch zetelt Capitalisers, een vastgoedbelegger met de focus op het structureren van vastgoedbeleggingsfondsen voor de particuliere belegger. De vastgoedonderneming is gespecialiseerd in wonen en zorgvastgoed en zet hierbij vol in op langetermijnstabiliteit. Directeur Olivier Alberts en Investment Manager Koen Vereecken delen hun visie op de markt, de impact van regelgeving en de kansen binnen hun segment.
Het ontstaan en de groei van Capitalisers
Capitalisers werd in juli 2019 opgericht door Maud Goesten en heeft sindsdien een gestage groei doorgemaakt. Het team bestaat inmiddels uit acht mensen en is gevestigd aan de Parade, het meest kenmerkende plein in het hart van het centrum van Den Bosch. Alberts sloot zich in 2021 aan en trad begin 2023 toe als mededirecteur, nadat hij jarenlang als advocaat gespecialiseerd was in vastgoedrecht. Vereecken sloot zich in april 2023 aan bij het team en is sindsdien verantwoordelijk voor de aan- en verkopen. Voorheen werkte hij als assetmanager in onder meer de assetclasses wonen, zorgvastgoed en parkeren.
Beleggen in wonen en zorgvastgoed
Sinds de oprichting heeft Capitalisers zich toegelegd op vastgoedbeleggingen in de woon- en (woon)zorgsector. Alberts legt uit: ‘Wij beleggen in woon- en woonzorgvastgoed, omdat wij geloven dat deze categorieën op de lange termijn voldoende stabiliteit bieden. Door het huidige en verder toenemende woningtekort en de oplopende vergrijzing zien wij binnen deze assetclasses ruime mogelijkheden de komende jaren.’ Vereecken vult aan: ‘Eigenlijk is het zorgvastgoed waar wij in beleggen een woongerelateerd product met een zorgcomponent. De basis blijft wonen, maar met extra diensten voor specifieke doelgroepen.’
Strategie en fondsen
Capitalisers hanteert momenteel een tweesporenbeleid: residentieel vastgoed wordt aangekocht met een buy-sell-strategie (uitponding), terwijl zorgvastgoed onder een buy-hold-strategie valt. ‘Onder meer de vergrijzing zorgt ervoor dat zorgvastgoed aantrekkelijk is om in te beleggen. Het beleggen in deze assetclass is zowel een maatschappelijk verantwoorde investering als een stabiel beleggingsproduct.’ Toch kent zorgvastgoed ook uitdagingen. ‘Het exploitatiegebonden vastgoed is een complex product,’ legt Vereecken uit. ‘De kwaliteit van de huurder speelt een grote rol. Daarom voeren wij in ons aankoopproces niet alleen uitgebreide analyses uit op het vastgoed, maar ook op het gebied van de huurder, de exploitatie en de concurrentie voordat we overgaan tot aankoop.’
Bij residentieel vastgoed richt Capitalisers zich op de G20-gemeenten. Voor zorgvastgoed wordt een andere aanpak gehanteerd: ‘Ouderen willen vaak binnen hun eigen regio blijven wonen en ook lokaal is er sprake van een hoge mate van vergrijzing en een schreeuwend tekort aan geschikte zorgwoningen.’ De investeringen worden zorgvuldig afgewogen met oog voor de lokale marktdynamiek en vraag.
Duurzaamheid en portefeuillebeheer
Duurzaamheid speelt een belangrijke rol in de strategie van Capitalisers. ‘Voor elke aankoop laten we een rapport opstellen dat inzicht geeft in de benodigde aanpassingen om het energielabel naar een hoger niveau te brengen,’ vertelt Vereecken. ‘Wij kopen niet enkel panden aan met een A++ label, maar kijken of wij concreet binnen de fondsperiode (7 tot 10 jaar) kunnen verduurzamen naar een beter energielabel.’ Daarnaast houden ze investeerders via kwartaalberichten op de hoogte van de voortgang op onder andere het gebied van duurzaamheid. ‘Zo zorgen we ervoor dat onze portefeuille niet alleen toekomstbestendig, maar ook financieel aantrekkelijk blijft.’
Acquisitie en financiering
Veel van de acquisities van Capitalisers komen voort uit hun eigen netwerk. ‘Het is hard trekken af en toe: veel bellen, veel op pad en je netwerk op orde houden,’ zegt Vereecken. ‘De aanbiedingen die breed op de markt worden aangeboden, zijn voor ons vaak wat minder interessant, omdat we daar moeilijk concurrerend in kunnen zijn.’
Qua financiering werkt Capitalisers samen met Nederlandse grootbanken en met Duitse banken voor woonvastgoed vanaf € 20 mln, vanwege de gunstigere rentecondities en schaalvoordelen. Voor zorgvastgoed zijn Nederlandse banken de primaire financiers. Naast directe vastgoedbeleggingen verstrekt Capitalisers ook vastgoedleningen met hypothecaire zekerheid aan onder andere projectontwikkelaars. Hiervoor beschikt het bedrijf tevens over een AIFMD-vergunning.
Uitdagingen en kansen in de woningmarkt
Capitalisers draagt bij aan het toevoegen van woningen met de ontwikkeling van 100 woningen in Amsterdam, die na oplevering worden verkocht aan een institutioneel belegger. ‘Het woningtekort blijft de komende jaren een grote uitdaging. Mede daarom blijft wonen een solide beleggingscategorie en uiteraard te allen tijde een primaire levensbehoefte,’ aldus Vereecken.
Transparantie en flexibiliteit als kernwaarden
Een belangrijke pijler van Capitalisers is transparantie. ‘Wij houden onze investeerders via kwartaalberichten op de hoogte en communiceren zowel positief als negatief nieuws,’ zegt Alberts. ‘Ze zijn altijd welkom voor een kop koffie.’
Daarnaast onderscheidt Capitalisers zich door flexibiliteit en snelheid. ‘Wij werken met een klein team en kunnen snel schakelen,’ benadrukt Alberts. ‘Omdat we geen vast verkoopmoment hanteren, kunnen wij inspelen op de juiste marktmomenten.’
Met een doelstelling om in 2025 voor € 50 mln aan vastgoed aan te kopen, blijft Capitalisers ambitieus. ‘Onze langetermijnvisie is om een leidende speler te worden op het gebied van wonen en zorg. Wij blijven investeren in datagedreven beslissingen en zoeken continu naar nieuwe kansen,’ besluit Alberts.