‘De oorlog win je niet binnen de keten, maar buiten’
In gesprek met Yvonne van Mierlo (directeur Blauwhoed Studio) en Pascal Schreur (directeur Ontwikkeling)
De woningbouwopgave in Nederland vraagt om meer dan alleen tempo. Ze vraagt om andere keuzes, andere samenwerkingen en een fundamenteel andere manier van kijken naar waarde. Bij gebiedsontwikkelaar Blauwhoed staan die vragen al langer centraal. Niet door groter te worden, maar door scherper te focussen. Niet door sneller te verkopen, maar door anders en beterna te denken. In gesprek met Vastgoeddata lichten Yvonne van Mierlo en Pascal Schreur toe hoe Blauwhoed werkt aan schaalbare woonconcepten, community-gedreven gebiedsontwikkeling en strategische kapitaalallocatie – van Schiedam tot Haarlemmermeer en tijdelijke woonwijken op landbouwgrond.
Van aannemersfamilie naar zelflerende ontwikkelaar
Yvonne van Mierlo groeide op in een aannemersfamilie. Het bouwen zat er van jongs af aan in, maar haar loopbaan begon buiten de vastgoedsector. ‘De rode draad in alles wat ik heb gedaan is latente behoefte en innovatie,’ vertelt ze. ‘Waar zit een behoefte die mensen zelf nog niet expliciet benoemen, en hoe kun je die met nieuwe oplossingen invullen?’ Na ervaringen in onder meer telecom en de auto-industrie volgde de overstap naar vastgoed. ‘De stenen vind ik leuk, maar vooral wat je met vastgoed kunt betekenen voor welzijn van mens en natuur.’ Die blik vertaalt zich bij Blauwhoed in een sterke focus op leren, samenwerken en het doorbreken van vastgeroeste patronen in de keten. Volgens Van Mierlo schort het daar nog te vaak aan. ‘Het grootste falen van de bouw- en vastgoedketen is het gebrek aan echte samenwerking. We voeren de strijd te vaak onderling, terwijl we de echte opgaven buiten de sector hebben liggen.’ Bij Blauwhoed is samenwerking daarom geen verplicht nummer, maar het creëren van verbinding een bewuste keuze. ‘Niet samenwerken omdat het moet, maar omdat je samen betere waardevolle ontwikkelingen wilt maken.’
Creativiteit vasthouden in complexe gebiedsontwikkeling
Pascal Schreur, directeur Ontwikkeling, typeert zichzelf als generalist die graag van begin tot eind betrokken is bij projecten. In grootschalige gebiedsontwikkelingen ziet hij creativiteit niet als iets vrijblijvends, maar als een ankerpunt. ‘Je moet blijven werken vanuit een heldere visie en die rode draad vasthouden, ongeacht regelgeving of tegenslagen. Dat geldt eigenlijk voor elke ontwikkeling.’ Die visie wordt ook intern bewaakt. Blauwhoed kiest er bewust voor klein en wendbaar te blijven. ‘We willen de grootste van de kleintjes zijn,’ zegt Van Mierlo. ‘Een platte organisatie, zonder lagen, waarin iedereen elkaar kent en samenwerkt.’ De praktische grens ligt rond vijftig medewerkers. Groter worden zou volgens beiden ten koste gaan van creativiteit en snelheid. Sinds twee jaar werkt Blauwhoed met duidelijke focusgebieden. Schreur is verantwoordelijk voor het zuidelijke werkgebied – Zuid-Holland, met een uitbreiding naar Noord-Brabant en Zeeland – terwijl zijn evenknie Eltjo zich richt op Noord-Holland, Utrecht en Gelderland. ‘De complexiteit neemt toe,’ aldus Schreur. ‘Dat vraagt om meer focus per regio, niet per se om meer mensen.’
Klantgericht ontwikkelen voor de klant er is
Blauwhoed profileert zich nadrukkelijk als klantgericht, terwijl de eindgebruiker vaak pas jaren later daadwerkelijk koopt of huurt. Die paradox lossen Van Mierlo en Schreur op door de klant veel eerder te betrekken. ‘Onze klantgerichtheid begint al in de fase van co-creatie,’ legt Schreur uit. ‘We zoeken vroegtijdig contact met potentiële bewoners en gebruiken die input om tot het optimale product te komen.’
Daarbij wordt gebruikgemaakt van uiteenlopende tools, online en offline, om mensen betrokken te houden gedurende de lange ontwikkeltijd. Van Mierlo: ‘Je neemt mensen mee in de hele klantreis. In sommige projecten ga je zelfs richting co-development, waarbij bewoners echt meedenken en -ontwikkelen.’
Ons Erf / Lincolnpark: houtbouw, coöperatie en parkeerhub
Een recent voorbeeld van Blauwhoeds aanpak is de samen met ontwikkelaar Timpaan gewonnen tender Ons Erf in Lincolnpark (Haarlemmermeer), goed voor 519 woningen. Het plan zet in op massieve houtbouw (CLT), biobased en circulaire materialen, sedumdaken en een gebiedscoöperatie voor eigendom en beheer. Volgens Schreur wordt houtbouw de nieuwe norm. ‘Biobased en circulaire materialen gaan we steeds vaker zien.’ De gebiedscoöperatie is op zichzelf niet nieuw, maar krijgt hier een bijzondere invulling doordat ook een centrale parkeerhub onderdeel is van het collectieve eigendom. ‘Parkeren haal je uit het straatbeeld en concentreer je in één hub, die je kunt combineren met andere functies.’ Van Mierlo benadrukt dat zulke concepten technisch logisch zijn, maar voor sommige bewoners nog wennen. ‘De auto hoeft niet per se voor de deur te staan. Dat vraagt om uitleg en vertrouwen.’ Tegelijkertijd ziet Blauwhoed dit soort modellen als opstap naar meer autonome wijken, met minder afhankelijkheid van traditionele nuts- en infrastructuuraansluitingen.
WIJK: tijdelijke woonwijken als structurele oplossing
Die gedachte komt het scherpst terug in WIJK, een modulair biobased concept voor woonwijken, onderdeel van Blauwhoed. Het gaat om kwalitatief hoogwaardige, verplaatsbare woningen die binnen één jaar gerealiseerd kunnen worden. Geen containers, maar volwaardige woningen die minimaal vijftien jaar blijven staan. In samenwerking met a.s.r. Real Estate wordt ingezet op op landbouwgrond ‘De kwaliteit is cruciaal,’ stelt Van Mierlo. ‘Deze wijken doen niet onder voor reguliere woonwijken. Daardoor ontstaat ook een andere discussie: het voelt niet tijdelijk.’ Schreur vult aan dat schaalbaarheid zit in standaardisatie van materialen en systemen, gecombineerd met modulaire bouw in de fabriek. De minimale omvang ligt rond de honderd woningen, zodat gemeenschappelijke voorzieningen en community building mogelijk zijn. Ook gemeenten profiteren, merkt Blauwhoed. ‘Het helpt hen bij hun woningopgave en leidt vaak tot snellere vergunningstrajecten,’ aldus Schreur.
Schiedam: gebiedsontwikkeling met gemengd hoogstedelijk woon- en werkmilieu
Samen met Dudok Real Estate transformeert Blauwhoed een voormalig fabrieksterrein, als onderdeel van het Schiedamse Distillers District. Samen met functiemenging is de 10-minutenwijk een belangrijke basis voor de ontwikkelingsvisie van het gebied. Bewoners kunnen straks binnen 10 minuten lopen of fietsen alle dagelijkse voorzieningen zoals scholen, winkels, sportfaciliteiten en groen bereiken. Het wordt een compleet nieuwe bruisende stadswijk in Schiedam. Het is een grote langjarige transformatie van een gebied met een rijke historie waar de jenever- en glasindustrie zichtbaar blijft. De totale gebiedsontwikkeling van De Glasfabriek omvat zo’n 738 woningen, 23.000 m² bedrijfsruimte met horeca, cultuur, kleinschalige maakindustrie en publieke voorzieningen. De bouwwerkzaamheden voor de eerste fase zijn inmiddels gestart.' vertelt Schreur.
Systeemkritiek: dubbele bezwaren en vertraging
Over versnelling in de woningbouw zijn Van Mierlo en Schreur uitgesproken. De grootste systeemfout zit volgens hen in de vergunningenstructuur. ‘Je kunt nu twee keer bezwaar maken tegen hetzelfde plan: eerst op de kaders, daarna op de vergunning,’ zegt Schreur. ‘Dat voelt als dubbelop en vertraagt enorm.’ Van Mierlo vult aan dat bezwaren niet altijd inhoudelijk zijn. ‘Soms speelt er iets anders, soms is het zelfs een verdienmodel. Dat maakt het systeem kwetsbaar.’
Sociale cohesie als meetbare waarde
Tot slot benadrukt Blauwhoed het belang van gemeenschap en sociale cohesie. Niet als soft thema, maar als aantoonbare waarde. ‘We zijn bezig om social impact meetbaar te maken,’ zegt Van Mierlo. ‘Als je het kunt bewijzen, kun je het ook uitleggen aan gemeenten en financiers.’ Dat begint al effect te krijgen. Banken kijken steeds nadrukkelijker naar sociale cohesie bij financiering. Projecten waarin community building aantoonbaar is ingebed, kunnen rekenen op betere voorwaarden. ‘Uiteindelijk levert het meer kwaliteit en een duurzamere oplossing op,’ besluit Schreur. ‘En daarmee ook echte waarde op de lange termijn.’