Heleen Aarts over Amvest, pensioengeld en bouwen aan steden die blijven
Het is stil op het Cruquius-eiland in Amsterdam. Door de hoge glazen puien van het kantoor van Amvest valt het winterlicht naar binnen, terwijl buiten het water langzaam langs de kade schuift. Het uitzicht is open en bijna verstild, maar wie hier werkt weet dat de besluiten die binnen worden genomen, een enorme reikwijdte hebben — vaak voor tientallen jaren. ‘Als je echt gelooft in een plek, moet je er zelf gaan wonen,’ zegt ceo Heleen Aarts. Amvest deed dat letterlijk: het bedrijf verhuisde naar een gebied dat het zelf ontwikkelde. Die keuze is veelzeggend. Ze raakt aan de kern van Aarts’ visie op vastgoed: niet als kortcyclisch investeringsproduct, maar als een langjarig commitment aan wonen, stedelijke kwaliteit en maatschappelijke waarde. In een markt die onder druk staat door hoge bouwkosten, netcongestie, stikstofbeperkingen en een steeds complexer regelgevend kader, blijft zij vasthouden aan één fundamenteel uitgangspunt: gebiedsontwikkeling is een vak van de lange adem. En alleen wie die adem heeft, kan duurzame waarde creëren — voor bewoners én voor pensioenfondsen, de grootste groep investeerders in de Amvest-fondsen.
Leiderschap, tijd en de ‘long game’
Aarts werkt inmiddels twintig jaar bij Amvest en staat ruim zeven jaar aan het roer. Terugkijkend heeft juist die bestuurlijke verantwoordelijkheid haar blik op tijd en risico aangescherpt. ‘Je leert dat dit vak niet draait om het vermijden van onzekerheid, maar om het kunnen dragen ervan,’ zegt ze. Gebiedsontwikkelingen duren vaak twintig tot vijfentwintig jaar en daarna blijven we als belegger nog tientallen jaren verbonden. In die periode dienen zich onvermijdelijk crises aan: economisch, politiek of maatschappelijk. ‘De vraag is niet of ze komen, maar of je organisatie erop is ingericht om erdoorheen te kijken.’ Die houding is gevormd door ervaring. Aarts studeerde bestuurskunde en raakte al vroeg gefascineerd door het snijvlak van overheid en markt. In de jaren negentig, tijdens de opkomst van de Vinex-locaties, schreef zij haar scriptie over publiek-private samenwerking. ‘Toen noemden we het nog geen gebiedsontwikkeling, maar dat was het natuurlijk wel.’ De vragen die haar toen bezighielden — hoe organiseer je kwaliteit, hoe verdeel je risico’s, hoe borg je publieke waarden — zijn vandaag nog steeds actueel, zij het in een complexere context. De kredietcrisis was daarin een kantelpunt. ‘Toen kwam de waarde van wonen onder druk te staan, letterlijk en figuurlijk.
De markt viel stil.’ Tegelijk bleven de onderliggende data onveranderd: bevolkingsgroei, kleinere huishoudens, structurele woningvraag. ‘Dat heeft mij geleerd hoe belangrijk het is om rust te bewaren en vast te houden aan kwaliteit, juist als alles tegenzit.’ Het is de reden dat zij nooit heeft getwijfeld aan wat zij zelf ‘the long game’ noemt. Niet omdat projecten eenvoudig zijn, maar omdat de maatschappelijke noodzaak blijft. Een project dat die overtuiging scherp illustreert, is het Koningin Julianaplein (KJ Plein) in Den Haag. De stationslocatie kent een lange geschiedenis van mislukte plannen. In 2016 won Amvest samen met Synchroon de tender voor herontwikkeling. Daarna veranderde vrijwel alles: vergunningverlening duurde lang, de bouwkosten explodeerden en de markt verschoof. ‘Er zijn momenten geweest dat we ons serieus afvroegen of doorgaan nog verantwoord was,’ erkent Aarts. ‘Maar dit is de entree van de stad. Zo’n plek kun je niet laten mislukken.’ Uiteindelijk besloten alle partijen — gemeente, ontwikkelaars en belegger — om door te zetten. Voor Aarts is het een schoolvoorbeeld van wat lange termijnpartnerschap betekent.
Pensioengeld, strategie en transacties
Amvest opereert op het snijvlak van maatschappelijke opgaven en institutioneel kapitaal. Waar sommigen dat als spanning ervaren, ziet Aarts het vooral als verantwoordelijkheid. ‘Wij beheren heel veel pensioengeld. Dat moet zorgvuldig worden ingezet, zodat pensioenfondsen hun verplichtingen kunnen nakomen.’ Tegelijk willen die fondsen maatschappelijk bijdragen, met name aan de woningopgave. ‘Bij wonen vallen financieel en maatschappelijk rendement samen, juist omdat het om stabiele langetermijnrendementen gaat.’ Die visie is ook leidend in de strategische koers van Amvest na het wegvallen van Aegon/a.s.r. als aandeelhouder sinds 1 januari 2026. Het beheerd vermogen daalde daardoor van circa €8,5 mrd naar ongeveer €6 mrd. Tegelijk veranderde de kern van het bedrijf niet. PGGM bleef aandeelhouder namens PFZW, terwijl ASR Real Estate als investeerder betrokken bleef in fondsen. ‘De visie en missie van Amvest zijn niet veranderd. Ontwikkelen en beleggen blijven onlosmakelijk verbonden.’
Dat vertrouwen werd recent bevestigd met €200 mln nieuw kapitaal voor het Amvest Residential Core Fund, dat inmiddels 26 investeerders telt, grotendeels Nederlandse pensioenfondsen. Daarnaast groeit het Amvest Living & Care Fund en voert Amvest een mandaat van €900 mln voor de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) uit. ‘Dat mandaat gaan we in hoog tempo committeren,’ zegt Aarts. ‘Samen zorgt dit ervoor dat we op afzienbare termijn weer kunnen doorgroeien richting €8,5 mrd en uiteindelijk €10 mrd onder beheer.’ De transacties in 2025 — variërend van circa €4 mln tot ruim €114 mln, zowel bij het ontwikkelbedrijf als in de woningfondsen — passen binnen die context. Aan de verkoopzijde ging het nadrukkelijk om portefeuilleverversing en aandeelhouderskeuzes. De verkoop voor €114 mln was onderdeel van de voormalige Aegon/ASR-portefeuille. ‘Dat was een allocatiebeslissing van de aandeelhouder,’ benadrukt Aarts. Aan de koopzijde lag de focus op posities met lange termijn potentie.
Een sprekend voorbeeld is het Draka-terrein in Amsterdam-Noord, dat Amvest samen met AM verwierf. ‘Een grote locatie aan het water, met ruimte voor een brede mix van koop, sociale huur, middenhuur en vrije sector. Hier kunnen we identiteit en stedelijkheid maken.’ De aankoop past binnen een bredere strategie waarin Amvest zich richt op Nederland, met een zwaartepunt in de Randstad en de zogeheten ‘Bandstad’: steden als Amersfoort en Apeldoorn waar de woningvraag sterk groeit.
Wonen, zorg en de structurele belemmeringen
Kantoorvastgoed speelt in die strategie alleen een rol als transformatie naar wonen mogelijk is. ‘Wij zijn in de kern een woningbelegger,’ zegt Aarts. Locaties als de Wenckebachweg in Amsterdam-Duivendrecht worden herontwikkeld tot woon- en zorgmilieus, vaak in samenwerking met corporaties. ‘Niet elk kantoor kan woning worden, maar waar het kan, zien wij kansen.’ Een duidelijke groeipijler is wonen en zorg. Sinds 2013 investeert het bedrijf via het Amvest Living & Care Fund in zorgvastgoed, van kleinschalige verpleeghuiszorg tot lichte zorg en gemengde concepten, zoals het eigen concept Seasons. In Hellevoetsluis kocht Amvest onder meer Het Havenhuis, onderdeel van Dagelijks Leven. ‘We investeren in de hele zorgketen: van 24-uurszorg tot assisted living, vaak gecombineerd met reguliere huurwoningen.’ Het doel is dat mensen in hun buurt kunnen blijven wonen, ook als hun zorgvraag verandert.
Cruquius in Amsterdam vormt de meest tastbare bewijs van die visie. Amvest verwierf hier al in 2007 grond, toen het gebied nog industrieel was. Inmiddels ontwikkelt het bedrijf er circa 1.500 woningen, waarvan de helft voor de eigen fondsen. Het bedrijf verhuisde er bewust naartoe. ‘We zijn hier van gebouwbelegger gebiedsbelegger geworden. Door zelf in je eigen ontwikkeling te zitten, voel je dagelijks waarvoor je het doet.’ Optimisme ziet Aarts momenteel weinig in de markt; eerder voorzichtigheid en soms pessimisme. Als zij structurele belemmeringen mag aanwijzen, noemt ze het investeringsklimaat, de hoge overdrachtsbelasting, onderdelen van de Wet betaalbare huur, trage procedures, stikstof en vooral netcongestie. ‘We hebben voorbeelden van gebouwen die klaar zijn, maar geen stroom krijgen. Dat is voor iedereen verlies.’ Toch kijkt zij vooruit. Over vijf of tien jaar hoopt zij dat deze fase wordt gezien als een kantelpunt: een periode waarin Amvest ondanks tegenwind bleef investeren in kwaliteit en lange termijn. ‘Steden en wijken bouw je niet in een paar jaar. Daarvoor heb je geduld, kapitaal en vertrouwen nodig.’ Buiten beweegt het water langs het Cruquius-eiland onverstoorbaar verder — een passend beeld voor een strategie die draait om volhouden.