Sectoranalyse Logistiek Nederland
De Nederlandse logistieke sector vormt een onmisbare schakel in de economie.
Met ruim 53,7 mln m² aan logistiek vastgoed in gebruik en bijna 4,5 mln m² in ontwikkeling, groeit deze sector gestaag om aan de vraag naar opslag- en distributieruimte te voldoen. Door het hele land zijn er bijna 3.700 logistieke panden, waarvan een aanzienlijk deel geconcentreerd is in de grote logistieke knooppunten. Sinds de coronapandemie heeft de sector een opmerkelijke transformatie doorgemaakt. De explosieve groei van e-commerce, goed voor een jaarlijkse omzetstijging van 6% (ING, 2025), en de toenemende behoefte aan efficiënte en snelle leveringen hebben geleid tot een ongekende uitbreiding van de logistieke infrastructuur. Tegelijkertijd groeit de kritiek op de ruimtelijke impact van deze ontwikkeling. In deze analyse duiken we in de actuele situatie van de sector, met aandacht voor de opkomende logistieke knooppunten, de uitbreidingen in vierkante meters, de publieke perceptie en de belangrijkste trends sinds de pandemie.
Veranderende marktomstandigheden
De periode van snelle huurstijgingen in de logistieke sector is nu echt voorbij, maar Nederland blijft het relatief goed doen. De Duitse vastgoedinvesteerder Garbe Industrial Real Estate stelt dat de snelle groei in de logistieke sector achter de rug is. Uit cijfers over 121 submarkten in 25 landen blijkt dat de gemiddelde huurgroei 0,9% bedraagt, terwijl de inflatie in de eurozone op 2,4% ligt (Garbe Industrial, 2025). De gemiddelde huurprijs per vierkante meter steeg met 6 cent naar € 7,36. In Nederland was de stijging wat hoger, namelijk 9 cent per vierkante meter, waardoor het land op de tweede plek staat van grootste toenames. Alleen het Verenigd Koninkrijk kende een sterkere stijging met 26 cent per vierkante meter.
Gevestigde en opkomende logistieke knooppunten
Nederland kent zowel gevestigde als opkomende logistieke knooppunten. Gemeenten Rotterdam, Venlo, Haarlemmermeer, Amsterdam en de corridor Tilburg-Waalwijk vormen al jaren de ruggengraat van de logistieke sector. Het is enigszins logisch dat het overgrote deel van de nieuwe logistieke ontwikkelingen zich juist niet in de laatstgenoemde gemeente bevinden, maar in strategisch goed gelegen gemeenten waar de ruimte minder schaars is. Deze spreiding van logistieke hubs door het land versterkt Nederland als cruciale schakel in de Europese distributieketen.
Volgens een analyse van Vastgoeddata blijkt dat er momenteel in Nederland meer dan 140 logistieke ontwikkelingen in aanbouw zijn die samen goed zijn voor bijna 4,5 mln m² aan logistiek vastgoed. Met name in de gemeenten Moerdijk (570.000 m²), Lelystad (470.000 m²), Overbetuwe (385.000 m²), Ridderkerk (200.000 m²), Almelo (130.000 m²) en Lansingerland (100.000 m²) zal de voorraad logistiek de komende jaren fors toenemen. Het zijn juist deze gemeenten die als opkomende logistieke knooppunten gezien worden.
Grootschalige logistieke projecten zoals VGP Park Nijmegen in Oosterhout (145.000 m²), Logistiek Park Moerdijk van Havenbedrijf Moerdijk (variërend van 99.000 m² tot 113.000 m²), Klappolder in Bleiswijk van Next Level (95.000 m²), Laurierweg 100 van Necron Group op de Dutch Fresh Port in Ridderkerk (56.000 m²) en T-Port North Logistic Campus van Heylen Warehouses in Almelo (65.000 m²) illustreren de dynamiek van de sector. Een ander sprekend voorbeeld is dat van de Scandinavische retailer Bestseller die bouwt aan een logistiek centrum van 155.000 m² op het bedrijventerrein van de Flevokust Haven in Lelystad om de Europese markt te bedienen.
Tegelijkertijd leidt deze groei tot toenemende kritiek. De opkomst van grootschalige distributiecentra wordt door velen gezien als een bedreiging voor het Nederlandse landschap. De term ‘verdozing’ verwijst naar de grote, vaak grijze gebouwen die het aanzicht langs snelwegen domineren. Daarnaast leidt de concentratie van logistiek vastgoed tot milieubelasting en toenemende verkeersdrukte rondom deze hubs. Ook de bijdrage aan werkgelegenheid wordt in twijfel getrokken, omdat veel banen in deze sector repeterend en laagbetaald zijn. Bovendien zorgt de sterke groei van logistieke centra voor extra druk op het elektriciteitsnet, waardoor netcongestie een steeds grotere uitdaging wordt.
Duurzaamheid en innovatie
Sinds de coronapandemie heeft de sector enkele duidelijke ontwikkelingen doorgemaakt. De versnelde groei van e-commerce heeft geleid tot een sterke toename in de behoefte aan efficiënte distributiecentra. Daarnaast is er een verschuiving naar binnenlandse voorraadopslag om afhankelijkheid van internationale leveringsketens te verminderen. Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol, waarbij nieuwe ontwikkelingen vaker worden uitgerust met zonnepanelen en warmtepompen. Verder zien we een opmars in automatisering en robotisering om processen te optimaliseren en het tekort aan arbeidskrachten te compenseren.
Een sprekend voorbeeld van de groei in logistiek vastgoed is Montea, een belangrijke logistieke ontwikkelaar en investeerder. In 2024 bereikte Montea de grootste waarde van hun vastgoedportefeuille sinds het bestaan van het bedrijf. De portefeuille steeg met € 513 mln naar een totale waarde van € 2,8 mrd. De Nederlandse activiteiten speelden hierin een belangrijke rol, met onder andere de oplevering van het distributiecentrum Lekkerland in Waddinxveen (50.000 m²) en de start van hun grootste project tot nu toe in Tiel (91.000 m²). Montea richt zich op verdere uitbreiding en wil in 2027 een portefeuille van € 3,5 mrd realiseren.
Volgens Jan van Doorslaer, finance & risk manager bij Montea, is deze groei het resultaat van een langetermijnstrategie: ‘Montea is zowel investeerder als ontwikkelaar van vastgoed voor de eigen portefeuille. Sinds 2016 hebben we fors ingezet op strategische grondreserves, waarmee we een sterke basis leggen voor toekomstige groei. Inmiddels beschikken we over 2,7 mln m² aan grondreserves, waarvan we nu de eerste locaties met huurinkomsten in exploitatie nemen. Zo realiseren we niet alleen waardegroei, maar ook stabiele huuropbrengsten.’ Met deze aanpak wil Montea zijn positie in de logistieke sector verder versterken en stapsgewijs toewerken naar de beoogde portefeuille van € 3,5 mrd in 2027.
Conclusie
De Nederlandse logistieke sector blijft zich ontwikkelen en aanpassen aan de veranderende marktvraag. Terwijl de groei onverminderd doorgaat, neemt ook de maatschappelijke weerstand toe. De toekomst van de sector zal afhangen van de mate waarin duurzaamheid en innovatie worden omarmd om een balans te vinden tussen economische vooruitgang en ruimtelijke kwaliteit.